Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: So kommst du aus dem Kredit, ohne der Bank tausende Euro zu schenken
Heute müssen wir über etwas reden, das mich regelmäßig wütend macht. Stellt euch vor: Ihr bestellt im Restaurant ein teures Steak. Kurz bevor es serviert wird, bekommt ihr einen Anruf, müsst dringend weg. Ihr sagt dem Kellner ab.
Der Kellner sagt: „Kein Problem. Aber bezahlen müssen Sie das Steak trotzdem. Und das Dessert, das Sie vielleicht noch bestellt hätten, auch.“
Klingt absurd? Willkommen in der Welt der Banken. Genau das passiert nämlich, wenn ihr euren Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen wollt (oder müsst). Die Bank verlangt Schadenersatz für die Zinsen, die ihr in Zukunft gezahlt hättet. Das Monstrum nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).
Und wir reden hier nicht von Peanuts. Oft fordern Banken 10.000, 20.000 oder sogar 40.000 Euro Strafzahlung, nur damit sie euch aus dem Vertrag lassen.
Aber: Ihr seid nicht wehrlos! Es gibt Schlupflöcher und Tricks, wie man diese Summe drücken oder ganz vermeiden kann.
Warum die Bank überhaupt Geld will
Die Bank hat mit euren Zinsen fest gerechnet. Sie hat sich das Geld für euren Kredit selbst irgendwo geliehen (oder von Sparern genommen) und muss dafür Zinsen zahlen.
Wenn ihr den Kredit jetzt plötzlich zurückzahlt, „schwimmt“ die Bank im Geld, kann es aber aktuell nur zu schlechteren Zinsen wieder anlegen (zumindest behauptet sie das). Diesen „Zinsschaden“ stellt sie euch in Rechnung. Das ist grundsätzlich erlaubt (§ 502 BGB). Aber Banken sind gierig. Und sie machen Fehler.
Trick 1: Der „Widerrufs-Joker“ (Der Heilige Gral)
Das ist der mächtigste Hebel, den ihr habt.
Zwischen 2002 und 2010 (aber auch teilweise danach!) haben fast alle Banken Fehler in ihren Widerrufsbelehrungen gemacht. Das Kleingedruckte war falsch formuliert, unvollständig oder an der falschen Stelle. Die Konsequenz: Die Widerrufsfrist (normalerweise 14 Tage) hat nie begonnen zu laufen.
Das heißt: Ihr könnt den Kreditvertrag auch noch nach 8 Jahren widerrufen!
Wenn ihr widerruft, wird der Vertrag rückabgewickelt. Ergebnis: Keine Vorfälligkeitsentschädigung. Null Euro.
MeinRat: Kramt euren alten Kreditvertrag raus. Lasst ihn von einem Fachanwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen (kostet oft nur rund 100 Euro). Wenn der Anwalt einen Fehler findet, spart ihr euch schnell mal einen Neuwagen.
Trick 2: Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (Die 10-Jahres-Regel)
Diesen Paragraphen müsst ihr euch rot im Kalender anstreichen. Egal, was in eurem Vertrag steht. Egal, ob ihr 15, 20 oder 30 Jahre Zinsbindung vereinbart habt.
Das Gesetz sagt: Jeder Kreditnehmer darf seinen Kredit 10 Jahre nach Vollauszahlung kostenlos kündigen.
Die Frist beträgt 6 Monate. Beispiel: Ihr habt den Kredit am 01.01.2014 voll ausgezahlt bekommen. Am 02.01.2024 könnt ihr der Bank den Mittelfinger zeigen (höflich natürlich) und den Kredit umschulden oder ablösen. Ohne einen Cent Strafe.
Viele Bankberater „vergessen“ gerne, ihre Kunden darauf hinzuweisen, wenn diese nach 11 Jahren verkaufen wollen und die Bank trotzdem eine Entschädigung berechnet. Das ist illegal!
Trick 3: Der Pfandtausch (Objektwechsel)
Ihr müsst beruflich umziehen und verkauft euer Haus in München, kauft aber gleichzeitig eine neue Wohnung in Hamburg?
Dann sagt der Bank: „Hey, ich will den Kredit gar nicht kündigen. Wir tauschen nur die Sicherheit.“
Das nennt man Pfandtausch.
Der Kredit läuft weiter, die Konditionen bleiben gleich. Nur statt dem Haus in München steht jetzt die Wohnung in Hamburg als Sicherheit im Grundbuch.
Da der Kredit weiterläuft, entsteht der Bank kein Zinsschaden. Ergo: Keine Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Bank muss dem zustimmen, wenn das neue Objekt genauso werthaltig ist wie das alte. Sie darf dafür nur eine Bearbeitungsgebühr (ein paar hundert Euro) verlangen, aber keine tausende Euro Strafzins.
Trick 4: Der Schuldnerwechsel (Den Kredit „mitverkaufen“)
Das Haus ist super, der Käufer ist solvent? Warum muss der Käufer einen neuen Kredit aufnehmen und ihr euren alten teuer ablösen? Vielleicht kann der Käufer euren Kredit einfach übernehmen!
Das lohnt sich besonders, wenn ihr noch einen alten Vertrag mit sehr niedrigen Zinsen habt (z.B. 1,0 % aus 2020), und die aktuellen Zinsen bei 4 % liegen.
Dann ist euer Kredit ein echtes Verkaufsargument!
„Haus zu verkaufen – Inklusive Top-Finanzierung zu 1,0 %!“
Die Bank muss zustimmen (Bonitätsprüfung des Käufers), aber oft machen sie das mit, weil sie den Kunden behalten wollen. Auch hier: Keine Vorfälligkeitsentschädigung für euch.
Wenn ihr zahlen müsst: Rechnet nach!
Wenn alle Stricke reißen und ihr zahlen müsst, glaubt niemals der ersten Berechnung der Bank. Studien der Verbraucherzentralen zeigen: Fast 40 % aller Berechnungen sind falsch – zu Gunsten der Bank. Die Bank muss nämlich Risikoersparnisse und Verwaltungskosten abziehen (da sie den Kredit ja nicht mehr verwalten muss). Das vergessen sie „aus Versehen“ oft. Es gibt Online-Rechner oder Gutachter, die das für euch nachrechnen. Wenn die Bank 15.000 Euro fordert, der Gutachter aber auf 12.000 Euro kommt, hat sich das Honorar schon gelohnt.
Mein kompaktes Fazit
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist ärgerlich, aber oft vermeidbar. Zahlt nicht blind. Stellt Fragen. Prüft den Widerrufsjoker. Prüft die 10-Jahres-Frist. Und bietet der Bank Alternativen an (Pfandtausch).
Es ist euer Geld. Lasst es euch nicht kampflos aus der Tasche ziehen.