Zocken oder Einmauern? Variables Darlehen vs. Volltilger – Die Strategie für die aktuelle Zins-Achterbahn
Leute, ich kriege aktuell fast täglich die gleiche E-Mail von euch:
„Alex, die Zinsen sind jetzt bei knapp 3,5 %. Aber die EZB senkt doch die Leitzinsen! Fallen die Bauzinsen bald wieder auf 1 %? Soll ich noch warten? Oder soll ich jetzt zuschlagen, bevor alles teurer wird?“
Willkommen in der Glaskugel-Abteilung der Baufinanzierung.
Ganz ehrlich: Keiner weiß, was die Zinsen in den nächsten Jahren machen. Weder ich, noch euer Bankberater, noch der Chef der Zentralbank.
Aber es gibt für diese Unsicherheit zwei extrem unterschiedliche Waffen im Arsenal der Baufinanzierer. Es ist wie im Casino: Ihr könnt auf Rot setzen (das Risiko) oder ihr verlasst den Tisch mit eurem Gewinn (die absolute Sicherheit).
Heute treten im Ring gegeneinander an: Das Variable Darlehen gegen das Volltilger-Darlehen.
Und ich zeige euch, für welchen Typus Hauskäufer was besser passt.
Der Zocker: Das Variable Darlehen
Klingt erstmal gefährlich, oder? „Variabel“. Da schrillen bei den meisten Deutschen die Sicherheits-Alarmglocken.
Wie funktioniert es?
Bei einem normalen Kredit schreibt ihr den Zins für 10 oder 15 Jahre fest. Beim variablen Darlehen gibt es keine feste Zinsbindung.
Euer Zinssatz passt sich alle 3 Monate (manchmal auch monatlich oder halbjährlich) an den aktuellen Marktzins an. Der Richtwert dafür ist der sogenannte Euribor (das ist der Zins, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen) plus ein kleiner Aufschlag der Bank.
Warum macht man sowas Verrücktes?
Stellt euch vor, der Euribor sinkt. Dann sinkt eure monatliche Rate automatisch mit. Ihr profitiert direkt von fallenden Zinsen.
Aber der wahre Super-Vorteil ist ein anderer: Maximale Flexibilität.
Ihr könnt ein variables Darlehen jederzeit, meist mit einer Frist von nur 3 Monaten, komplett kündigen und ablösen. Keine Vorfälligkeitsentschädigung, keine Strafgebühren.
Das ist genial für zwei Szenarien:
- Der Zwischenfinanzierer: Ihr kauft heute ein neues Haus, müsst euer altes Haus aber erst noch verkaufen. Mit dem variablen Darlehen überbrückt ihr die Zeit. Sobald das alte Haus verkauft ist, tilgt ihr den Kredit in einem Rutsch.
- Der Zins-Optimist: Ihr seid fest davon überzeugt, dass die Zinsen im nächsten Jahr fallen. Ihr startet variabel. Sobald die Zinsen unten sind, wandelt ihr das variable Darlehen (das geht bei der gleichen Bank meist problemlos) in ein Festzins-Darlehen um.
Das Risiko:
Es geht auch in die andere Richtung. Steigen die Zinsen, wird eure Rate sofort teurer. Ihr könntet plötzlich 500 Euro mehr im Monat zahlen müssen. Das müsst ihr finanziell aushalten können. Das ist nichts für den durchschnittlichen Familienvater, der jeden Euro umdrehen muss.
Der Bunker: Das Volltilger-Darlehen
Jetzt wechseln wir auf die andere Seite des Spektrums. Das Volltilger-Darlehen ist der feuchte Traum jedes deutschen Sicherheits-Fanatikers.
Wie funktioniert es?
Ihr vereinbart mit der Bank einen Zinssatz, der genau so lange festgeschrieben ist, bis der Kredit bei EXAKT 0,00 Euro steht.
Kein Restschuld-Risiko, keine Anschlussfinanzierung, keine Zins-Sorgen nach 10 Jahren. Die Zinsbindung entspricht der Gesamtlaufzeit (z.B. 25 Jahre).
Ihr wisst heute schon auf den Cent genau, wann ihr schuldenfrei seid.
Warum ist das so beliebt?
Ich habe in einem der letzten Artikel über das „Zinsänderungsrisiko“ geschrieben. Die Angst, dass in 15 Jahren die Zinsen bei 8 % stehen und man das Haus verkaufen muss.
Der Volltilger radiert diese Angst komplett aus.
- Rate bleibt gleich.
- Laufzeit bleibt gleich.
- Am Ende gehört das Haus euch.
Die Nachteile (und warum es wehtut):
- Hohe monatliche Belastung: Weil ihr gezwungen seid, den Kredit innerhalb der Laufzeit komplett zu tilgen, ist die Tilgungsrate meistens hoch (oft 3 % oder 4 %). Das macht die monatliche Rate spürbar teurer.
- Zinsaufschlag: Die Bank lässt sich diese extreme Sicherheit bezahlen. Ein Volltilger über 25 Jahre kostet oft 0,2 % bis 0,4 % mehr Zinsen als ein normaler 10-Jahres-Kredit.
- Unflexibel: Ihr seid eingemauert. Wenn ihr nach 7 Jahren erbt und 50.000 Euro sondertilgen wollt? Geht beim Volltilger oft nicht oder nur eingeschränkt. Ihr seid der Bank ausgeliefert. (Wobei: Nach 10 Jahren hat man per Gesetz immer ein Kündigungsrecht, aber wer kündigt schon einen laufenden Volltilger?)
Das Duell auf einen Blick
Hier mal die „Alex-Matrix“, damit ihr seht, wo ihr reinpasst:
| Kriterium | Variables Darlehen | Volltilger-Darlehen |
| Zinssatz heute | Oft etwas niedriger (risikobedingt) | Höher (Sicherheitsaufschlag) |
| Monatliche Rate | Schwankt (kann extrem steigen!) | Bleibt auf den Cent fix |
| Flexibilität | Maximal (jederzeit kündbar) | Gering (starrer Plan) |
| Wer nutzt es? | Spekulanten, Zwischenfinanzierer | Familien, Sicherheitsdenker |
| Bauchgefühl | Herzklopfen bei jedem EZB-Entscheid | Langweilig, aber ruhiger Schlaf |
Meine Strategie: Der smarte Mittelweg („Der Hybrid“)
Was habe ich damals gemacht? Ganz ehrlich: Weder das eine noch das andere.
Mir war das variable Darlehen zu heiß (ich habe Kinder, da brauche ich Planbarkeit). Der Volltilger war mir aber zu starr und zu teuer im Monat.
Der Kompromiss: Der normale Annuitätenkredit mit langer Zinsbindung.
Ich habe mir die Zinsen für 15 Jahre gesichert. Das gab mir genug Sicherheit, dass die Kinder aus dem Gröbsten raus sind, wenn die Zinsbindung endet.
Gleichzeitig habe ich mir 5 % Sondertilgung einbauen lassen.
Mein Geheim-Tipp: Wenn ihr einen Mix wollt, kombiniert die Darlehensarten! Ihr könnt eure 400.000 € aufteilen:
- 300.000 € als Festzins auf 15 Jahre (Sicherheit).
- 100.000 € als variables Darlehen (Flexibilität).
Das variable Darlehen füttert ihr dann mit Boni vom Chef oder dem Verkauf der alten Wohnung. So habt ihr Sicherheit im Großen, aber Flexibilität im Kleinen.
Wie tickt ihr?
Wenn ihr nachts wach liegt, weil ihr Angst vor der Inflation habt: Nehmt den Volltilger (oder zumindest eine sehr lange Zinsbindung). Der Seelenfrieden ist jeden Euro Zinsaufschlag wert.
Wenn ihr aber in drei Jahren sowieso nochmal umziehen wollt oder eine große Erbschaft ansteht: Schaut euch variable Bausteine an.
Glaubt mir, die Psychologie bei der Baufinanzierung ist wichtiger als die Mathematik.
Im nächsten Artikel verlassen wir die reine Theorie und kümmern uns um den Papierkram, der euch als Eigentümer erwartet. Es geht um das Grundbuch. Was ist eine Grundschuld? Was passiert bei der Löschung? Und warum die Notarkosten eigentlich immer wehtun.
Bis dahin, bleibt cool bei den Zinsen!