Hinter den Kulissen der Bank – was wirklich über deinen Immobilienkredit entscheidet
Viele glauben ja, ein Immobilienkredit werde nach einem simplen Schema vergeben: Einkommen rein, Rate raus, fertig. Ich muss dich enttäuschen. Die Wahrheit ist deutlich komplexer – und ehrlich gesagt auch ein bisschen ernüchternd.
Ich habe im Laufe der Jahre mit genug Bankberatern gesprochen, um zu wissen: Hinter dem Bankschalter läuft ein Prozess ab, den die meisten Kunden nie zu Gesicht bekommen. Heute nehme ich dich genau da mit rein.
Die erste Hürde: Du wirst bewertet, bevor jemand mit dir spricht
Noch bevor ein Mensch ernsthaft über deinen Kredit nachdenkt, landest du in einem Scoring-System.
Da geht es nicht um Sympathie, nicht um dein Traumhaus, nicht um deine Geschichte. Es geht um Zahlen, Wahrscheinlichkeiten und Risikoquoten.
Die Bank fragt sich nur eines:
Wie wahrscheinlich ist es, dass dieser Kunde die nächsten 20–30 Jahre zuverlässig zahlt?
Alles andere ist Beiwerk.
Einkommen ist wichtig – aber nicht so, wie du denkst
Viele sind überrascht, wenn sie hören:
Ein hohes Einkommen allein reicht nicht.
Die Bank interessiert sich viel stärker für:
– Stabilität (unbefristet, Branche, Arbeitgeber)
– Planbarkeit (regelmäßig, nachvollziehbar, dauerhaft)
– Überschüsse nach Abzug aller Fixkosten
Wer 4.000 Euro netto verdient, aber einen wilden Lebensstil pflegt, ist oft schlechter dran als jemand mit 2.800 Euro und ruhiger Haushaltsrechnung. Das fühlt sich unfair an – ist aber banklogisch.
Eigenkapital ist ein Machtfaktor
Eigenkapital ist mehr als Geld. Es ist ein Signal.
Es sagt der Bank: Dieser Kunde meint es ernst und kann mit Geld umgehen.
Und ja, ich sage das ganz offen:
Ab etwa 20 % Eigenkapital ändert sich der Ton im Gespräch spürbar.
Plötzlich wird gerechnet, verglichen, angeboten – nicht mehr abgeblockt.
Wer dagegen mit 100-%-Finanzierung kommt, wird automatisch in die Risiko-Ecke geschoben. Da hilft auch kein gutes Bauchgefühl.
Die Immobilie selbst steht stärker im Fokus als viele denken
Ein Punkt, den viele unterschätzen:
Die Bank finanziert nicht dich, sie finanziert die Immobilie – und du bist nur derjenige, der zahlt.
Deshalb werden geprüft:
– Lage
– Wiederverkaufswert
– Zustand
– Marktgängigkeit
Ein schickes Haus in guter Lage ist für die Bank oft wichtiger als dein persönlicher Lebensplan. Klingt hart, ist aber Realität.
Was du beeinflussen kannst – und was nicht
Nicht beeinflussbar sind:
– allgemeines Zinsniveau
– interne Bankrichtlinien
– wirtschaftliche Großlage
Sehr wohl beeinflussbar sind:
– saubere Unterlagen
– realistische Haushaltsrechnung
– ehrliche Angaben
– ausreichend Puffer
Ich habe erlebt, dass Kredite scheiterten, weil jemand seine monatlichen Ausgaben „optimistisch geschätzt“ hat. Banken merken das. Immer.
Mein persönlicher Eindruck
Ich sehe Banken nicht als Gegner, aber auch nicht als Freunde.
Sie sind Risikomanager. Punkt.
Wer das akzeptiert und sich entsprechend vorbereitet, hat deutlich bessere Karten.
Und noch etwas:
Je weniger du wie jemand wirkst, der alles auf eine Karte setzt, desto entspannter wird das Gespräch.
Ein Immobilienkredit ist kein Casting, sondern ein Risikotest.
Wenn du weißt, nach welchen Regeln gespielt wird, kannst du dich gezielt vorbereiten – und genau da liegt dein Vorteil.Nicht Emotionen entscheiden, nicht Überzeugungskraft, nicht schöne Worte.
Sondern Struktur, Zahlen und Vertrauen.