Kennt ihr das? Ihr scrollt abends auf der Couch durch Immobilienportale, träumt von den eigenen vier Wänden, und plötzlich wird aus dem Traum dieser riesige, bedrohliche Berg namens „Finanzierung“.
Genauso ging es mir vor ein paar Jahren. Ich dachte immer: „Ach, ich geh einfach zu meiner Hausbank, die kennen mich seit 20 Jahren, da krieg ich den besten Deal.“
Spoiler: Das war ein Irrtum. Ein teurer Irrtum, wenn ich nicht rechtzeitig die Reißleine gezogen hätte.
In diesem Blogbeitrag nehme ich euch mal komplett mit durch meinen Wahnsinn. Ich zeige euch, wie eine Baufinanzierung wirklich abläuft, wo die Banken gerne mal kleine Fallen im Kleingedruckten verstecken und wie ich es geschafft habe, meinen Zinssatz ordentlich zu drücken. Das hier ist der Guide, den ich damals gerne gehabt hätte.
Packen wir’s an.
Schritt 1: Der Kassensturz (Tut weh, muss aber sein)
Bevor ich überhaupt den ersten Banktermin gemacht habe, habe ich mich hingesetzt und gerechnet. Und ich meine nicht diese Milchmädchenrechnungen, die man sich gerne schönredet („Ach, das Urlaubsgeld nehm ich für die Reparaturen“). Nein, eine knallharte Haushaltsrechnung.
Viele machen den Fehler und schauen nur auf die Kaltmiete, die sie sparen. Aber ein Haus oder eine Eigentumswohnung kostet halt mehr. Ich habe mir eine Excel-Tabelle gebastelt und wirklich alles aufgelistet:
- Lebensmittel
- Versicherungen
- Auto (auch Verschleiß!)
- Abos (Netflix, Fitnessstudio – das läppert sich)
Was am Ende übrig bleibt, ist nicht eure maximale Rate!
Ich habe davon nochmal 20% Puffer abgezogen. Warum? Weil das Leben immer teurer wird (Stichwort Inflation) oder mal die Waschmaschine kaputt geht.
Mein Tipp: Seid ehrlich zu euch selbst. Wenn die Bank euch vorrechnet, dass ihr euch eine Rate von 1.500 € leisten könnt, ihr aber bei 1.200 € schon Bauchschmerzen bekommt – hört auf euren Bauch! Die Bank muss den Kredit nicht abbezahlen, ihr schon.
Schritt 2: Die Sache mit dem Eigenkapital – Mythos oder Pflicht?
Ich lese oft in Foren die Frage: „Geht eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital?“
Die kurze Antwort: Ja.
Die ehrliche Antwort von mir: Es wird verdammt teuer.
Ich hatte damals etwa 15% des Kaufpreises angespart. Das hat mir bei den Zinsverhandlungen extrem geholfen. Die Banken lieben Sicherheiten. Wenn ihr eine 100%-Finanzierung (also Kaufpreis komplett finanziert) oder sogar eine 110%-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer) anstrebt, schlägt die Bank sofort einen Risikoaufschlag drauf.
Das können schnell mal 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte mehr Zinsen sein. Klingt wenig? Bei 300.000 Euro Kreditsumme sind das über die Jahre zehntausende Euro, die ihr mehr zahlt. Geld, das man lieber in eine neue Küche stecken würde, oder?
Falls ihr also noch warten könnt: Spart zumindest die Kaufnebenkosten an. Das zeigt der Bank auch, dass ihr mit Geld umgehen könnt. Das wirkt sich positiv auf das sogenannte „Scoring“ aus.
Schritt 3: Hausbank vs. Kreditvermittler – Meine Erfahrung
Jetzt wirds spannend. Ich bin damals also ganz brav, im gebügelten Hemd, zu meiner Sparkasse gedackelt. Der Berater war super nett, der Kaffee war okay. Er tippte ein bisschen in seinen Computer und präsentierte mir ein Angebot.
„Exklusiv für Sie als langjährigen Kunden, Herr Alex.“
Ich war fast so weit zu unterschreiben.
Aber mein Bauchgefühl sagte: Vergleichen.
Ich habe mich dann an einen großen Kreditvermittler gewandt (es gibt da ja die üblichen Verdächtigen wie Interhyp oder Dr. Klein, aber auch viele gute unabhängige Spezialisten, die man oft online findet). Und siehe da: Der Vermittler hat mir ein Angebot einer ganz anderen Bank rausgesucht, das 0,4% günstiger war als meine Hausbank!
Warum ist das so?
Die Hausbank verkauft euch nur ihre eigenen Produkte. Ein Vermittler vergleicht oft über 400 Banken.
Es ist wie im Supermarkt: Wenn ich nur zu Edeka gehe, sehe ich nicht, dass der gleiche Kaffee bei Lidl gerade im Angebot ist.
Deswegen ist meine Philosophie für https://www.google.com/search?q=Immobilien-Kredite.com: Traue keinem ersten Angebot. Niemals.
Auch wenn der Berater noch so nett lächelt. Nettigkeit bezahlt euer Haus nicht ab.
Schritt 4: Der Papierkrieg (Checkliste für eure Nerven)
Leute, ich sag’s euch, ich habe noch nie so viel Papierkram gesehen. Damit ihr nicht so rumrudern müsst wie ich damals, hier meine „Holy Grail“-Liste der Unterlagen, die ihr SOFORT parat haben solltet. Wenn ihr das alles schon beim ersten Termin dabei habt, wirkt ihr extrem professionell. Das mögen Banker.
- Gehaltsabrechnungen: Die letzten 3 Monate.
- Steuerbescheide: Die letzten zwei Jahre (ganz wichtig!).
- Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge, Depotauszüge (keine Screenshots, richtige PDFs!).
- Personalausweis: Kopie von vorne und hinten.
- Objektunterlagen: (Falls ihr schon eine Immobilie im Auge habt)
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Wohnflächenberechnung
- Fotos vom Objekt (Innen & Außen)
Gerade bei den Objektunterlagen sind viele Makler etwas träge. Macht da Druck! Ohne diese Zettel gibt die Bank kein grünes Licht.
Eine kleine Anekdote dazu: Ich hatte damals vergessen, eine Seite vom Steuerbescheid zu scannen (Seite 4, wo eigentlich nichts draufstand). Die Bank hat die Bearbeitung eiskalt für 3 Tage pausiert, bis ich das leere Blatt nachgereicht hatte. Deutsche Bürokratie in Bestform. Also, prüft alles doppelt!
Schritt 5: Zinsbindung und Sondertilgung – Die feinen Details
Hier entscheidet sich, wie flexibel ihr in Zukunft seid. Ich habe mich für eine Zinsbindung von 15 Jahren entschieden.
Warum? Weil die Zinsen damals historisch niedrig waren und ich mir diesen niedrigen Satz so lange wie möglich sichern wollte.
Wenn die Zinsen aktuell hoch sind, könnte man eher über 10 Jahre nachdenken, in der Hoffnung, dass sie wieder fallen. Aber das ist Glaskugelleserei. Sicherheit war mir wichtiger als Zockerei.
Der Joker: Sondertilgung
Achtet unbedingt darauf, dass ihr 5% Sondertilgung p.a. (pro Jahr) kostenlos im Vertrag habt.
Vielleicht erbt ihr mal, bekommt einen Bonus im Job oder gewinnt im Lotto (man darf ja träumen). Wenn ihr dann Geld in den Kredit stecken wollt, um schneller fertig zu sein, verlangen manche Banken ohne diese Klausel eine „Vorfälligkeitsentschädigung“. Das ist Strafgeld dafür, dass ihr eure Schulden früher bezahlt. Verrückt, oder?
Die 5% Option ist meistens Standard, aber schaut genau hin! Manche Banken bieten gegen leichten Zinsaufschlag auch 10% an.
Mein Fazit: Ruhe bewahren und vergleichen
Der Weg zum Immobilienkredit ist kein Sprint, sondern ein Marathon mit Hindernissen. Aber er ist machbar.
Lasst euch nicht drängen. Wenn ein Makler sagt: „Ich brauche die Finanzierungsbestätigung bis morgen, sonst kriegt es ein anderer“, dann atmet tief durch. Banken brauchen ihre Zeit (meistens 3 bis 10 Tage für eine Prüfung).
Ich hoffe, dieser erste Einblick hilft euch schonmal, die gröbsten Fehler zu vermeiden, die ich fast gemacht hätte.