Boah, Leute, ich kann euch sagen: Das Gefühl, zum ersten Mal über die eigene Immobilie nachzudenken, das ist echt der Wahnsinn! Der Traum vom Eigenheim – wer kennt das nicht? Man sieht schon das Kaminfeuer knistern und die Kinder im Garten spielen. Aber ganz ehrlich, zwischen diesem schönen Traum und der Schlüsselübergabe liegt oft eine riesige, manchmal etwas beängstigende Hürde: die Baufinanzierung. Das ist so ein Fachbegriff, bei dem viele schon die Segel streichen, bevor sie überhaupt richtig losgelegt haben.
Genau deshalb sitze ich hier, mit meiner dritten Tasse Kaffee (es ist ein Marathon, kein Sprint!) und habe mir überlegt, wie ich euch diesen Weg so einfach wie möglich machen kann. Es ist wirklich keine Raketenwissenschaft, aber man muss eben wissen, wo man anfangen soll. Vertraut mir, als ich damals vor meiner ersten Finanzierung stand, hab ich mich gefühlt wie ein kleiner Fisch im Ozean. Aber ich hab’s durchgezogen, und jetzt zeige ich euch, wie das geht! Ich habe euch meinen persönlichen 5-Punkte-Plan zusammengestellt, der euch den perfekten Start in eure Baufinanzierung ermöglicht.
Warum die Baufinanzierung der wichtigste Schritt ist (und warum du jetzt handeln musst!)
Viele Leute machen den Fehler und stürzen sich zuerst auf die Immobiliensuche. Klar, das macht Spaß! Aber das ist echt der falsche Weg. Stellt euch vor, ihr verliebt euch in ein tolles Haus für $400.000, nur um dann festzustellen, dass die Bank euch nur $300.000 finanzieren will. Frust vorprogrammiert!
Die Baufinanzierung ist im Grunde das Fundament eures gesamten Projekts. Ohne ein solides Fundament bricht das schönste Haus irgendwann ein. Es geht darum, realistisch zu sehen, was ihr euch leisten könnt, wie ihr es euch leisten könnt und wie lange ihr dafür bezahlen müsst. Das gibt euch erstens Sicherheit und zweitens macht es euch zu einem ernstzunehmenden Käufer beim Makler oder Verkäufer. Und das, meine Lieben, ist auf dem aktuellen Markt Gold wert! Ich möchte, dass ihr mit einem klaren Kopf und einem guten Plan an den Start geht.
Punkt 1: Euer Eigenkapital – Was habt ihr wirklich auf der hohen Kante?
Das ist der Punkt, an dem die Banken als Erstes hinschauen: Wie viel Geld bringt ihr selbst mit? Man hört oft, man solle mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Das ist ein super Richtwert, aber nicht in Stein gemeißelt.
Faustregel von mir: Je mehr Eigenkapital ihr habt, desto besser!
Warum? Ganz einfach: Die Bank geht damit ein geringeres Risiko ein. Und ein geringeres Risiko belohnt die Bank mit niedrigeren Zinsen! Wer nur 10% oder weniger selbst beisteuert, muss damit rechnen, dass der Zinssatz deutlich steigt, weil die Bank einen sogenannten Risikoaufschlag berechnet. Und das frisst über die Jahre Unmengen an Geld auf.
Wichtig: Denkt daran, dass ihr nicht nur den reinen Kaufpreis finanzieren müsst. Da kommen noch die sogenannten Kaufnebenkosten obendrauf! Dazu gehören: Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, und eventuell Maklerprovision. Diese Kosten liegen je nach Bundesland schnell zwischen 8% und 15% des Kaufpreises. Diese Nebenkosten solltet ihr unbedingt aus eigener Tasche bezahlen können! Plant das mit ein, wenn ihr euer Eigenkapital berechnet.
Punkt 2: Die Haushaltsrechnung – Was könnt ihr euch monatlich leisten?
Bevor ihr zur Bank rennt, müsst ihr wissen: Was ist eure maximale monatliche Belastung? Und bitte, seid hier brutal ehrlich zu euch selbst.
- Einnahmen: Alles zusammenrechnen (Gehälter, Mieteinnahmen etc.).
- Ausgaben: Das ist der Knackpunkt! Miete (fällt ja bald weg!), Lebensmittel, Versicherungen, Auto, Hobbys, Urlaub, Rücklagen.
Nehmt euch einen Monat lang Zeit und schreibt wirklich jede Ausgabe auf. Am Ende seht ihr, wie viel Geld übrig bleibt. Aber Achtung, ihr müsst einen Puffer einplanen! Mein Tipp: Plant die künftige Kreditrate so, dass ihr selbst bei einem kleineren Gehalt oder unerwarteten Reparaturen noch gut schlafen könnt. Die Bank rechnet zwar auch, aber eure eigene, ehrliche Haushaltsrechnung ist viel wichtiger für euer Seelenheil. Nur so könnt ihr eure optimale Rate bestimmen, die ihr später bei der Baufinanzierung berechnen müsst.
Punkt 3: Was ist ein realistischer Kaufpreis für mich?
Jetzt wird es mathematisch, aber keine Sorge, es ist einfach!Neh
men wir an, ihr habt $50.000 Eigenkapital und könnt euch monatlich eine Rate von $1.200 leisten. Bei einem angenommenen Zinssatz von 4% und einer Tilgung von 2% könnt ihr grob den maximal möglichen Kreditbetrag ermitteln. Dafür gibt es online viele gute Rechner, sucht einfach mal nach „Baufinanzierung berechnen“ – die sind super, um ein erstes Gefühl zu bekommen.
Faustformel: Euer Eigenkapital + euer maximal möglicher Kredit = euer realistischer Kaufpreis (inklusive Nebenkosten).
Wenn ihr diesen Betrag habt, wisst ihr, in welcher Preisklasse ihr suchen könnt. Das ist ein Game-Changer und erspart euch viel Frust!
Punkt 4: Zinsbindung und Tilgung – Die zwei mächtigsten Stellschrauben in eurem Kredit
Wenn ihr den Kreditbetrag kennt, müsst ihr euch mit zwei zentralen Begriffen auseinandersetzen, die eure gesamte Finanzierungsdauer beeinflussen:
- Die Tilgung: Das ist der Anteil eurer Rate, mit dem ihr tatsächlich eure Schulden bei der Bank zurückzahlt. Banken starten oft mit 1% oder 2% anfänglicher Tilgung. Mein dringender Rat als Alex: Fangt so hoch wie möglich an! 3% oder sogar 4% Tilgung sparen euch am Ende Jahre an Laufzeit und zehntausende an Zinskosten! Schaut euch mal einen Tilgungsrechner an, ihr werdet überrascht sein, was 1% mehr ausmacht.
- Die Zinsbindung: Das ist der Zeitraum, in dem euer Zinssatz festgeschrieben ist. 10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre? In Niedrigzinsphasen habe ich immer zu einer langen Bindung geraten. Aktuell, wo die Zinsen Baufinanzierung wieder etwas gestiegen sind, ist das eine knifflige Frage. Eine längere Bindung bietet mehr Sicherheit, ist aber oft mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden. Hier muss man wirklich abwägen. Ich persönlich mag die Sicherheit und würde immer eher zu einer längeren Bindung tendieren, um mir die aktuell guten Konditionen zu sichern.
Punkt 5: Das Beratungsgespräch – Sammeln, Vergleichen und Verhandeln!
Wenn ihr die vier Punkte abgehakt habt, seid ihr perfekt vorbereitet für den Gang zur Bank oder zum freien Finanzierungsberater.
Wichtig ist: Geht nicht zur erstbesten Bank! Geht zu mehreren Anbietern. Die Unterschiede bei den Zinsen Baufinanzierung können gigantisch sein, und selbst ein Unterschied von 0,1% spart euch über die Laufzeit viel Geld.
Sammelt alle Angebote, legt sie nebeneinander und vergleicht sie wirklich im Detail (Sollzins, Effektivzins, Tilgungshöhe, Sondertilgungsoptionen). Und dann, mein Geheimtipp: Verhandeln! Oftmals geht da noch ein bisschen was! Sagt der Hausbank, was die Konkurrenz bietet. Das kann sich richtig auszahlen!
Mein Fazit für euren Start: Die Baufinanzierung ist ein Prozess, kein Sprint. Nehmt euch Zeit, rechnet genau und seid ehrlich zu euch. Wenn ihr meinen 5-Punkte-Plan als Checkliste nutzt, habt ihr schon 90% der Arbeit erledigt und werdet entspannter in euren Traum vom Eigenheim starten.
Habt ihr Fragen zu eurem Eigenkapital? Oder wie ihr am besten die Baufinanzierung berechnen könnt? Schreibt mir das in die Kommentare! Ich freue mich auf eure Geschichten und beantworte jede Frage. Bis zum nächsten Mal, euer Alex!