Als ich das erste Mal den Begriff Vorfälligkeitsentschädigung gehört habe, dachte ich: „Typisch Banker – wieder ein Wort, das keiner versteht, aber jedem Geld kostet.“ Und genau so ist es auch. Diese Entschädigung kann dich mehrere zehntausend Euro kosten, wenn du deinen Kredit vorzeitig ablösen willst. Aber es gibt Wege, die Kosten zu verstehen, zu senken – oder sogar ganz zu umgehen.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Ganz einfach: Wenn du deinen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigst oder zurückzahlst, entgeht der Bank ein Teil der Zinseinnahmen. Um diesen Verlust auszugleichen, verlangen sie eine „Strafgebühr“ – eben die Vorfälligkeitsentschädigung.
Beispiele, wann das greift:
- Du verkaufst die Immobilie.
- Du willst zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen wechseln.
- Du bekommst eine Erbschaft und möchtest den Kredit auf einmal tilgen.
Wie berechnen Banken die Entschädigung?
Die Rechnung ist alles andere als transparent. Grob gesagt nutzen Banken zwei Methoden:
- Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank vergleicht, was sie mit deinem Geld durch neue Kredite verdienen würde.
- Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank legt das Geld theoretisch in sichere Anlagen (z. B. Bundesanleihen) an und berechnet, wie viel Zins ihr dabei entgeht.
Dazu kommen oft Bearbeitungskosten, Verwaltungskosten und manchmal fragwürdige Pauschalen. Kein Wunder, dass viele Gerichte schon entschieden haben, dass Banken falsch oder zu hoch gerechnet haben.
Ein Rechenbeispiel
Stell dir vor, du hast noch 150.000 € Restschuld, 3,5 % Zinsen und 5 Jahre Restlaufzeit.
- Zinsen, die der Bank entgehen würden: ca. 26.000 €
- Abzüglich „Ersatzanlage“: vielleicht 10.000 €
- Bleibt eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 16.000 €.
Das ist eine Hausnummer – und zeigt, warum du dir solche Schritte gut überlegen solltest.
Möglichkeiten, die Kosten zu reduzieren
- Nach 10 Jahren Zinsbindung kündigen (§ 489 BGB) – ganz ohne Entschädigung.
- Fehlerhafte Berechnung prüfen lassen – Anwälte und Verbraucherzentralen finden oft Rechenfehler.
- Widerrufsjoker: Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung kannst du den Vertrag manchmal anfechten.
- Flexibilitätsklauseln im Vertrag – manche Banken lassen jährliche Sondertilgungen oder Teilkündigungen zu.
Meine persönliche Erfahrung
Ich stand selbst einmal vor der Entscheidung, ob ich meinen Kredit vorzeitig ablösen soll. Die Bank wollte damals fast 20.000 € Vorfälligkeitsentschädigung. Ich habe es durchrechnen lassen – und siehe da: Die Berechnung war falsch. Am Ende musste ich nur etwa die Hälfte zahlen. Seitdem weiß ich: Einfach so akzeptieren sollte man die Zahlungen nie.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Mittel der Banken, ihre Gewinne abzusichern. Aber du bist dem nicht hilflos ausgeliefert. Wer seine Rechte kennt, Verträge prüft und notfalls juristische Hilfe einholt, kann viel Geld sparen.