Zins-Roulette oder Sicherheit? Wie du dir mit einem Forward-Darlehen die Zinsen von heute für morgen sicherst
Kennt ihr das Gefühl, wenn man glaubt, man hat noch ewig Zeit, und plötzlich steht der Termin vor der Tür? So geht es vielen Häuslebauern mit ihrer Zinsbindung. Man unterschreibt für 10 oder 15 Jahre und denkt: „Ach, bis dahin ist ja noch lange hin.“
Pustekuchen. Die Zeit rennt. Und plötzlich flattert ein Brief von der Bank ins Haus: „Ihre Zinsbindung läuft in 6 Monaten aus. Hier ist unser neues Angebot.“
Und genau an diesem Punkt machen viele den teuersten Fehler ihres Lebens. Sie unterschreiben einfach. Aus Bequemlichkeit. Oder aus Angst.
Heute schauen wir uns an, wie ihr das schlauer macht und was zur Hölle eigentlich ein Forward-Darlehen ist. Spoiler: Es ist wie eine Zeitmaschine für Zinsen.
Das Problem mit der Restschuld
Seien wir ehrlich: Nach 10 Jahren ist das Haus meistens noch lange nicht abbezahlt. Oft steht da noch ein riesiger Batzen Restschuld. Für diesen Batzen braucht ihr einen neuen Kreditvertrag. Das nennt man Anschlussfinanzierung.
Das Problem ist nur: Die Zinsen von vor 10 Jahren haben nichts mit den Zinsen von heute zu tun.
- Habt ihr damals zu 4 % abgeschlossen und heute sind es 3 %? Glückwunsch, ihr spart Geld.
- Habt ihr damals zu 1 % abgeschlossen und heute sind es 4 %? Dann wird eure monatliche Rate förmlich explodieren.
Der Joker: Das Forward-Darlehen
Jetzt stellt euch vor, eure Finanzierung läuft erst in 2 oder 3 Jahren aus. Aber die Zinsen sind gerade jetzt im Moment eigentlich ganz okay, und alle Experten im Fernsehen unken, dass sie bald steigen werden.
Ihr würdet am liebsten die Zeit anhalten.
Das geht. Mit einem Forward-Darlehen.
Das ist im Prinzip ein Kreditvertrag, den ihr heute unterschreibt, der aber erst in der Zukunft (in bis zu 60 Monaten, also 5 Jahren!) ausgezahlt wird.
Ihr reserviert euch also den Zinssatz von heute für euren Kredit in der Zukunft.
Der Haken? Naja, die Banken sind ja keine Wohltäter. Für jeden Monat, den ihr euch den Zins im Voraus reserviert, verlangt die Bank einen kleinen Aufschlag (den sogenannten „Forward-Aufschlag“). Das sind meistens so 0,01 % bis 0,02 % pro Monat Wartezeit.
Klingt wenig, aber rechnet mal:
Wenn ihr euch den Zins 3 Jahre im Voraus sichert, sind das 36 Monate.
36 x 0,02 % = 0,72 % Zinsaufschlag.
Ihr zahlt also statt 3,5 % dann vielleicht 4,22 %.
Aber: Wenn die Zinsen in 3 Jahren tatsächlich bei 6 % stehen, seid ihr die Könige der Nachbarschaft!
Wann lohnt sich diese Wette?
Ein Forward-Darlehen ist nichts anderes als eine Wette gegen die Bank.
- Ihr wettet, dass die Zinsen steigen.
- Die Bank wettet, dass sie (durch den Aufschlag) genug verdient, um das Risiko abzufedern.
Ich rate meinen Lesern immer: Wenn ihr ein starkes Sicherheitsbedürfnis habt und wisst, dass ihr eine Zinserhöhung um 2-3 Prozentpunkte finanziell nicht stemmen könntet – dann schließt das Forward-Darlehen ab. Es ist wie eine Versicherung. Man ärgert sich zwar, wenn man sie nicht braucht (weil die Zinsen doch niedrig blieben), aber man schläft nachts ruhig. Und Schlaf ist unbezahlbar.
Vorsicht vor der „Prolongation“ (Das Faulheits-Angebot)
Wenn eure Zinsbindung endet, wird euch eure alte Bank ein Angebot zur Verlängerung schicken. Das nennt man im Fachchinesisch Prolongation.
Das ist der Weg des geringsten Widerstands. Unterschrift drunter, fertig. Keine neuen Unterlagen, keine neue Bonitätsprüfung. Super bequem.
Aber Banken wissen, dass Menschen faul sind. Deshalb sind diese Angebote oft schlechter als das, was ihr als Neukunde bei einer anderen Bank bekommen würdet.
Der Wechsel zu einer anderen Bank (eine Umschuldung) macht zwar ein bisschen Arbeit – ihr müsst wieder Gehaltsnachweise raussuchen und zum Notar wegen der Grundschuldabtretung (kostet ein paar hundert Euro) – aber oft spart ihr dadurch Tausende.
Merke: Sei deiner Bank nicht treu. Sei deinem Geldbeutel treu.
Mein Fazit für heute
Checkt heute noch – ja, wirklich jetzt gleich – in eurem Ordner, wann eure Zinsbindung ausläuft.
Ist es in weniger als 5 Jahren soweit? Dann fangt an, den Markt zu beobachten.
Ein Forward-Darlehen kann euch den Arsch retten, wenn die Zinsen durch die Decke gehen. Aber unterschreibt es nicht blind. Vergleicht Angebote. Und lasst euch nicht von eurer Hausbank einlullen, nur weil ihr da seit 20 Jahren euer Girokonto habt.
Beim nächsten Mal schauen wir uns vielleicht mal an, was passiert, wenn man sich scheiden lässt und das Haus noch nicht abbezahlt ist. Ein trauriges, aber verdammt wichtiges Thema.