Ich gebe zu: Am Anfang habe ich mir darüber wenig Gedanken gemacht. Hauptsache, das Dach ist dicht und die Heizung läuft. Aber spätestens bei der Steuererklärung – und bei der Frage, ob eine Mieterhöhung möglich ist – wurde mir klar: Ohne klare Trennung zwischen Instandhaltung und Modernisierung steht man schnell im Nebel.
Heute habe ich dafür eine Art inneren Kompass entwickelt, den ich dir gern vorstelle.
1. Die Grundregel: Werterhalt oder Wertverbesserung?
Ganz einfach formuliert:
- Instandhaltung (oder Instandsetzung):
Dient dem Erhalt des ursprünglichen Zustands.
Beispiel: Austausch einer defekten Therme durch ein gleichwertiges Modell. - Modernisierung:
Führt zu einer dauerhaften Verbesserung – mehr Energieeffizienz, Wohnkomfort oder Nachhaltigkeit.
Beispiel: Austausch der alten Gasheizung durch eine Wärmepumpe.
Diese Unterscheidung ist nicht nur semantisch wichtig – sie entscheidet über steuerliche Behandlung und über die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 559 BGB.
2. Steuerlich: Sofort absetzen oder abschreiben?
Wenn ich eine Instandhaltungsmaßnahme durchführe, kann ich die Kosten in der Regel sofort steuerlich als Werbungskosten geltend machen – im Jahr der Ausgabe.
Bei Modernisierungen sieht das anders aus:
- Wertverbessernde Maßnahmen müssen meist über mehrere Jahre (Abschreibung) verteilt werden.
- Nur bei untergeordnetem Umfang oder in bestimmten Fällen (z. B. Energieeinsparung) ist ein Sofortabzug noch möglich.
Das Finanzamt prüft dabei sehr genau, ob es sich wirklich nur um Reparatur oder schon um Wertsteigerung handelt. Ich dokumentiere deshalb jede Maßnahme mit Fotos, Handwerkerrechnungen und einer kurzen Beschreibung, was genau gemacht wurde – und warum.
3. Mieterhöhung nach Modernisierung: Mein Fahrplan
Wenn ich modernisiere – z. B. durch Einbau einer neuen Heizungsanlage, neue Fenster oder eine bessere Dämmung –, dann prüfe ich, ob ich nach § 559 BGB eine Mieterhöhung geltend machen kann.
Grundsätzlich gilt:
- 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden
- Die Erhöhung ist gedeckelt: maximal 3 €/m² in 6 Jahren (bzw. 2 €/m² bei günstigen Wohnungen)
Ich gehe dabei wie folgt vor:
- Kostenermittlung: Nur die Kosten, die tatsächlich modernisieren (nicht reparieren!), dürfen einbezogen werden
- Ankündigung: Mindestens 3 Monate vorher schriftlich mit Begründung und geschätzten Kosten
- Durchführung und Dokumentation
- Erhöhung schriftlich mitteilen nach Abschluss der Maßnahme
Wichtig: Ich kommuniziere mit meinen Mietern offen – und weise auf spätere Energieeinsparung oder verbesserten Wohnkomfort hin. Das erhöht die Akzeptanz enorm.
4. Typische Beispiele aus meiner Praxis
- Alte Fenster raus, neue 3-fach-verglaste Fenster rein:
→ Modernisierung (Wertverbesserung, energetisch) - Undichte Silikonfugen im Bad erneuern:
→ Instandhaltung (regelmäßige Pflege) - Alte Heizkörper durch moderne Flachheizkörper ersetzen:
→ Kommt drauf an: Nur Ersatz = Instandhaltung; deutlich effizienter = anteilig Modernisierung - Neuer Bodenbelag in Küche nach Wasserschaden:
→ Instandsetzung, sofern gleichwertig ersetzt
Bei Mischmaßnahmen (z. B. neue Heizung plus Rohre plus Thermostate) kläre ich mit meinem Steuerberater, welcher Anteil wie zu behandeln ist – und trenne das in der Buchhaltung sauber.
5. Mein persönliches Fazit: Ohne klare Trennung zahlst du drauf
Wer pauschal alles als „Reparatur“ absetzt, riskiert Ärger mit dem Finanzamt. Wer pauschal modernisiert, verschenkt womöglich steuerliche Vorteile oder überfordert seine Mieter.
Ich setze daher auf:
- Dokumentation jeder Maßnahme
- Klare Vorab-Planung, ob Wert erhalten oder gesteigert wird
- Professionelle Kommunikation mit Steuerberater und Mietern
Das kostet ein bisschen Zeit – spart aber am Ende Geld, Nerven und Streit.
Im nächsten Beitrag zeige ich dir vielleicht, wie ich mit Mietminderungen umgehe – wann ich sie akzeptiere, wie ich sie prüfe und was ich bei unberechtigten Forderungen mache.
Bis bald. Alex