Immobilien als Kapitalanlage – was wirklich Rendite bringt (und was nur gut klingt)
Ich werde oft gefragt: „Lohnt sich eine Immobilie als Investment wirklich?“
Meine ehrliche Antwort: Manchmal.
Aber nur, wenn man aufhört, wie ein Eigentümer zu denken – und anfängt, wie ein Investor zu rechnen.
1. Die erste Wahrheit: Mieteinnahmen sind nicht gleich Rendite
Viele rechnen so:
Miete 1.200 €
Kaufpreis 300.000 €
→ „4,8 % Rendite“
Falsch.
Was fehlt?
- Kaufnebenkosten (ca. 10–12 %)
- Instandhaltung
- Verwaltung
- Mietausfallrisiko
- Steuer
- Finanzierungskosten
Die echte Rendite ist fast immer niedriger als die Zahl, die im Kopf herumgeistert.
2. Die Kennzahl, die zählt: Nettomietrendite
Formel:
(Jahresnettomiete – laufende Kosten)
geteilt durch
(Gesamtkapital inkl. Nebenkosten)
Erst diese Zahl zeigt dir, ob das Objekt trägt.
Unter 3 % Nettorendite wird es schwer, wenn du finanzierst.
Zwischen 3–5 % wird es interessant.
Darüber wird es spannend – aber oft risikoreicher.
3. Lage schlägt Zins
Ich habe gelernt: Der Zins entscheidet über deinen Cashflow. Die Lage entscheidet über deine Zukunft.
Eine mittelmäßige Rendite in guter Lage ist langfristig oft stabiler als eine hohe Rendite in schwacher Region.
Wachstumsmärkte gewinnen über Zeit.
Strukturschwache Regionen können Rendite versprechen – aber mit Leerstandsrisiko.
4. Hebelwirkung – Fluch und Segen
Fremdkapital kann deine Eigenkapitalrendite massiv erhöhen.
Beispiel:
Eigenkapital 50.000 €
Objektwert 300.000 €
Wertsteigerung 3 % → 9.000 €
Auf 50.000 € Eigenkapital gerechnet = 18 %
Klingt großartig.
Aber:
Fällt der Markt 3 %, verlierst du denselben Hebel nach unten.
Hebel verstärkt.
In beide Richtungen.
5. Cashflow vs. Spekulation
Es gibt zwei Strategien:
Cashflow-Strategie:
Objekt trägt sich selbst. Ziel: monatlicher Überschuss.
Wertsteigerungsstrategie:
Anfangs kaum Cashflow, Fokus auf langfristige Preisentwicklung.
Beides kann funktionieren.
Aber nicht gleichzeitig mit derselben Immobilie.
6. Der Fehler, den viele machen
Viele kaufen mit der Hoffnung:
„Irgendwann steigt der Wert schon.“
Das ist keine Strategie.
Das ist Spekulation.
Ein Investment sollte auch ohne massive Wertsteigerung tragfähig sein.
Mein persönlicher Investment-Filter
Heute prüfe ich Immobilien nach drei Fragen:
- Trägt sich das Objekt selbst?
- Ist die Lage langfristig stabil oder wachsend?
- Bleibe ich liquide, selbst wenn etwas schiefgeht?
Wenn eine dieser Fragen mit Nein beantwortet wird, kaufe ich nicht.
Immobilien können starke Kapitalanlagen sein. Aber nur, wenn man sie wie Unternehmen betrachtet – nicht wie Träume aus Beton. Rendite entsteht durch Disziplin.
Nicht durch Hoffnung.