Eigentumswohnung kaufen? Warum die Protokolle der Eigentümerversammlung wichtiger sind als die schöne Aussicht
Ich hatte gestern ein Gespräch mit einer Bekannten, nennen wir sie Lisa. Lisa war total aus dem Häuschen. „Alex, ich hab sie gefunden! Altbau, hohe Decken, Balkon zum Innenhof, mitten im Szeneviertel. Ich unterschreib nächste Woche!“
Ich hab mich für sie gefreut. Wirklich. Aber dann hab ich die Spielverderber-Frage gestellt:
„Hast du die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen gelesen?“
Lisa schaute mich an wie ein Auto. „Äh, was? Die Wohnung ist doch renoviert, was interessiert mich das Gequatsche der Nachbarn von 2023?“
Leute, genau hier liegt der Hund begraben. Wenn ihr eine Eigentumswohnung kauft, kauft ihr nicht nur vier Wände. Ihr kauft euch in eine Zwangsgemeinschaft ein. Das nennt sich WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Und glaubt mir: Eine schlechte WEG kann euch das Leben zur Hölle machen, selbst wenn die Wohnung ein Palast ist.
Heute zeige ich euch, worauf ihr achten müsst, damit der Traum vom „Betongold“ nicht zum finanziellen Albtraum wird.
Der Unterschied zwischen „Deins“ und „Unseres“
Bevor wir zu den Horror-Storys kommen, kurz die Basics.
Bei einem Einfamilienhaus gehört dir alles. Vom Dachziegel bis zum Kellerfenster. Wenn das Fenster kaputt ist, entscheidest du, wann es repariert wird.
Bei einer Wohnung ist das anders. Da gibt es:
- Sondereigentum: Das ist quasi die Luft zwischen deinen Wänden, dein Bodenbelag, deine Tapete. Hier bist du der Boss.
- Gemeinschaftseigentum: Das ist das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die tragenden Wände und – Achtung! – oft auch die Fenster und die Außenseite der Wohnungstür.
Das heißt: Wenn das Dach undicht ist, zahlen alle. Auch die Leute im Erdgeschoss, die das Dach nie sehen. Und genau darüber wird gestritten.
Warum du die Protokolle lesen MUSST (Keine Ausreden!)
Der Makler drückt euch beim Termin oft ein buntes Exposé in die Hand. Schöne Bilder, Grundriss, Energieausweis.
Was er oft „vergisst“ oder erst auf Nachfrage rausrückt: Die Protokolle der Eigentümerversammlungen (ETV) der letzten drei Jahre.
Diese Zettel sind pures Gold wert. Sie sind der wahre „Gesundheitsbericht“ des Hauses.
Lest sie durch und achtet auf folgende Alarmzeichen:
- Der Streit-Faktor: Steht im Protokoll oft sowas wie „Herr Müller droht mit Klage gegen Beschluss Top 4“? Wenn sich die Eigentümer ständig gegenseitig verklagen, ist die Stimmung im Eimer. Wollt ihr da wohnen? Eher nicht.
- Der Sanierungs-Stau: Wird seit Jahren darüber diskutiert, dass die Heizung pfeift oder der Aufzug stecken bleibt, aber es wird nie eine Reparatur beschlossen, weil alle zu geizig sind? Dann kauft ihr eine Zeitbombe.
- Feuchtigkeit und Schimmel: Wenn im Protokoll steht „Bericht zur Feuchtigkeitssanierung im Keller“, dann sollten bei euch alle Alarmglocken läuten. Wasser ist der Feind. Und Wasser ist teuer.
Das böse Wort mit S: Sonderumlage
Das ist der Killer für jede Finanzierung.
Normalerweise zahlt jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld. Darin ist eine Rücklage für Reparaturen enthalten (Instandhaltungsrücklage).Wenn jetzt
aber das Dach für 100.000 Euro neu gemacht werden muss, aber nur 20.000 Euro in der Kasse sind – was passiert dann?
Richtig. Die Verwaltung ruft zur Sonderumlage.Dann heißt
es plötzlich: „Liebe Eigentümer, bitte überweisen Sie bis nächsten Monat jeder 8.000 Euro extra.“
Wenn ihr die Wohnung gerade erst gekauft habt und euer Konto leer ist, habt ihr ein massives Problem.
Deswegen: Checkt im Protokoll, ob große Maßnahmen geplant sind! Und prüft, wie hoch die Rücklage wirklich ist. 20.000 Euro Rücklage für einen Block mit 20 Wohnungen ist ein Witz, kein Polster.
Die Teilungserklärung – Langweilig aber wichtig
Das ist das „Grundgesetz“ des Hauses. Ich weiß, das ist Juristendeutsch und macht keinen Spaß zu lesen. Aber schaut zumindest auf folgende Punkte:
- Kostenverteilung: Wird nach Quadratmetern abgerechnet oder nach Köpfen? (Nach Köpfen ist unfair für Singles in großen Wohnungen).
- Tierhaltung: Ist Hundehaltung generell verboten? Blöd, wenn ihr mit Bello einziehen wollt.
- Gewerbe: Darf der Nachbar unter euch eine laute Bar oder ein Airbnb eröffnen? Das steht in der Teilungserklärung.
Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten
Ein Fehler, den Mieter oft machen, die zu Käufern werden: Sie verwechseln das Hausgeld mit den Nebenkosten. Das Hausgeld ist meistens deutlich höher als die Warmmiete, die ihr kennt.
Warum? Weil da die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühr drin sind. Das sind Kosten, die man als Mieter nie sieht.
Mein Faustregel: Wenn das Hausgeld ungewöhnlich niedrig ist (z.B. nur 2 Euro pro qm), freut euch nicht zu früh. Das heißt meistens, dass kaum Rücklagen gebildet werden. Das dicke Ende kommt dann später per Sonderumlage. Ein gesundes Hausgeld tut monatlich ein bisschen weh, schützt aber vor dem Herzinfarkt bei großen Reparaturen.
Eine Eigentumswohnung kann super sein. Weniger Arbeit als ein Haus, oft zentral gelegen, gute Vermietbarkeit. Aber kauft nicht die Katze im Sack. Verlangt die Protokolle. Fragt nach der Höhe der Rücklage. Und schaut euch die Nachbarn an.Denn Mauern kann man sanieren, Nachbarn leider nicht.