Deflation und Immobilienkredit – das unterschätzte Risiko, über das kaum jemand spricht
Inflation ist in aller Munde. Deflation dagegen klingt wie ein Begriff aus dem VWL-Lehrbuch, den man nach der Prüfung sofort wieder vergisst. Dabei ist Deflation für Immobilienkäufer und Kreditnehmer deutlich gefährlicher als steigende Preise. Und genau deshalb lohnt es sich, einmal nüchtern und ohne Drama hinzuschauen, was passiert, wenn plötzlich alles billiger wird – außer deinen Schulden.
Was Deflation wirklich bedeutet
Deflation heißt nicht einfach „Preise sinken ein bisschen“. Sie bedeutet, dass Geld mehr wert wird. Für Verbraucher klingt das erstmal gut: Lebensmittel, Autos, vielleicht sogar Immobilien werden günstiger.
Für Kreditnehmer ist das allerdings die Kehrseite der Medaille. Denn dein Immobilienkredit bleibt nominal gleich, während dein Geld real wertvoller wird. Mit anderen Worten: Deine Schulden werden schwerer.
Schulden wachsen – zumindest gefühlt
Stell dir vor, du hast noch 250.000 Euro Restschuld.
Bei Deflation von 2 % pro Jahr steigt der reale Wert dieser Schulden. Nach zehn Jahren entspricht das eher 305.000 Euro in heutiger Kaufkraft. Du zahlst also nicht „weniger“, sondern mehr – obwohl auf dem Papier alles gleich bleibt. Das ist psychologisch brutal und finanziell nicht zu unterschätzen.
Warum Deflation für Immobilien gefährlich ist
In deflationären Phasen passiert oft Folgendes gleichzeitig:
Die Immobilienpreise geraten unter Druck, weil Käufer abwarten.
Löhne stagnieren oder sinken.
Arbeitslosigkeit steigt.
Banken werden vorsichtiger bei Anschlussfinanzierungen.
Das ist die Kombination, die richtig weh tut. Dein Haus verliert womöglich an Wert, während deine Schulden real steigen. Wer dann in eine Anschlussfinanzierung muss, hat ein echtes Problem.
Wer besonders gefährdet ist
Ich sehe in solchen Szenarien vor allem drei Gruppen kritisch:
Käufer mit sehr hoher Beleihung (90–100 % Finanzierung).
Kreditnehmer mit kurzer Zinsbindung.
Haushalte, die finanziell „auf Kante“ kalkuliert haben.
Wenn Einkommen unter Druck geraten und gleichzeitig der Immobilienwert sinkt, bleibt kaum Spielraum.
Was hilft gegen Deflationsrisiken?
Der wichtigste Schutz ist Planung.
Lange Zinsbindungen sind in deflationären Phasen Gold wert, weil sie Stabilität schaffen.
Eine solide Anfangstilgung sorgt dafür, dass die Restschuld schneller sinkt.
Und Liquiditätsreserven geben dir Luft, wenn es wirtschaftlich holpert. Ich sage es bewusst klar: Deflation ist kein Argument gegen Immobilien, aber ein Argument für konservative Finanzierung.
Inflation fühlt sich laut und unangenehm an. Deflation kommt leise – und ist oft gefährlicher.
Für Immobilienkäufer heißt das nicht Panik, sondern Vernunft. Wer solide finanziert, langfristig denkt und sich nicht maximal verschuldet, kommt auch durch schwierige wirtschaftliche Phasen.
Ein Immobilienkredit ist kein Sprint, sondern ein Marathon. Und wer den überstehen will, sollte nicht nur an Sonnentage denken.