Hallo, ich bin Alex, und auf meinem Blog immobilien-kredite.com dreht sich alles um die Welt der Immobilienfinanzierung. Heute möchte ich ein Thema beleuchten, das viele von euch beschäftigt: den Hauskauf ohne Eigenkapital, auch bekannt als Vollfinanzierung.

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Was bedeutet eine Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die anfallenden Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Das bedeutet, dass du keinerlei eigenes Kapital einbringen musst. Diese Art der Finanzierung wird oft als 110%-Finanzierung bezeichnet, da sie über den eigentlichen Kaufpreis hinausgeht.​

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Ist eine Vollfinanzierung realistisch?

Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung möglich, allerdings setzen Banken hierfür strenge Kriterien an. Ein sicheres und hohes Einkommen, eine ausgezeichnete Bonität und ein unbefristetes Arbeitsverhältnis sind meist Voraussetzung . Zudem bevorzugen Banken Immobilien in sehr guter Lage und Zustand, da diese als Sicherheit dienen.​

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Vorteile einer Finanzierung ohne Eigenkapital

• Schneller Immobilienerwerb: Du kannst sofort zuschlagen, ohne Jahre auf das Ansparen von Eigenkapital zu verwenden.​
• Nutzung des aktuellen Zinsniveaus: Bei niedrigen Zinsen kann eine schnelle Finanzierung vorteilhaft sein.​
• Flexibilität: Dein vorhandenes Kapital bleibt für andere Investitionen oder als Notfallreserve verfügbar.​

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Risiken und Nachteile

• Höhere Zinsen: Banken verlangen oft einen Risikoaufschlag, was die Finanzierung teurer macht
• Längere Laufzeiten: Ohne Eigenkapital dauert die Rückzahlung des Kredits in der Regel länger.​
• Strengere Kreditprüfung: Die Anforderungen an deine finanzielle Situation sind deutlich höher.​
• Weniger Spielraum bei Wertverlust: Sinkt der Immobilienwert, kann es schwierig werden, die Restschuld zu decken.​

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Für wen eignet sich eine Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung kann sinnvoll sein für:​

• Gutverdiener mit sicherem Job: Personen mit hohem und stabilem Einkommen.​
• Junge Berufseinsteiger: Zum Beispiel Ärzte oder Beamte mit langfristigen Perspektiven.​
• Investoren: Wenn die Mieteinnahmen die Kreditraten decken und steuerliche Vorteile genutzt werden können .​

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Meine persönliche Einschätzung

Als Alex sehe ich die Vollfinanzierung als zweischneidiges Schwert. Sie bietet die Chance, frühzeitig Eigentum zu erwerben, birgt jedoch erhebliche Risiken. Ohne ausreichende finanzielle Rücklagen kann schon eine kleine Veränderung der Lebensumstände zu Problemen führen. Daher empfehle ich, diese Option nur in Betracht zu ziehen, wenn du dir deiner finanziellen Stabilität absolut sicher bist.​

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Der Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht für jeden geeignet. Eine sorgfältige Planung und realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation sind unerlässlich. Wenn du Fragen hast oder Unterstützung bei der Entscheidung benötigst, stehe ich dir gerne zur Verfügung.​

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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und stellen keine Finanzberatung dar. Für individuelle Beratung wende dich bitte an einen Finanzexperten.

Viele rechnen beim Hauskauf zuerst nur mit dem Kaufpreis. Verständlich, denn der steht ja überall groß auf den Immobilienportalen. Doch wer glaubt, dass es damit getan ist, erlebt schnell eine Überraschung. Ein Haus kostet nicht nur das, was auf dem Papier steht – sondern oft deutlich mehr.
Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer. Und ich kann dir sagen: Die eigentlichen Kosten beginnen oft erst nach der Unterschrift beim Notar. In diesem Beitrag möchte ich dir zeigen, welche Ausgaben dich rund um den Immobilienkauf erwarten – und warum es so wichtig ist, diese von Anfang an realistisch einzukalkulieren.

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Kaufnebenkosten – die Klassiker

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf kennt man vielleicht vom Hörensagen. Aber was sie am Ende wirklich ausmachen, wird oft unterschätzt. Je nach Bundesland und Kaufpreis können sie locker zwischen 10 und 15 Prozent der Kaufsumme ausmachen.

Da wären zuerst einmal:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %)
• Notarkosten und Grundbuchgebühren (ca. 1,5 %)
• Maklerprovision (oft 3 bis 3,57 %, manchmal sogar mehr)

Das bedeutet konkret: Wer ein Haus für 400.000 Euro kauft, sollte sich auf Nebenkosten von rund 40.000 bis 60.000 Euro einstellen – und das ohne auch nur einen Nagel in die Wand geschlagen zu haben.

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Renovierung und Modernisierung – der unterschätzte Posten

Kaum ein Haus wird so übernommen, wie es beim Einzug perfekt passt. Vielleicht muss renoviert werden, vielleicht sind es auch nur kleine Veränderungen wie Böden, Türen, Malerarbeiten oder eine neue Küche.
Aber aus „nur mal eben streichen“ werden schnell 10.000 Euro. Eine neue Küche kostet locker weitere 10.000 bis 20.000 Euro, je nach Anspruch. Und wer noch ein Bad sanieren will, kann mit 15.000 Euro und mehr rechnen – pro Badezimmer.

Deshalb mein Rat: Beim Hauskauf immer genau hinschauen. Und ehrlich kalkulieren, was du sofort machen willst – und was vielleicht auch später geht.

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Außenanlagen – oft nicht eingeplant

Der schönste Garten ist selten fertig, wenn man ein Haus kauft. Terrasse, Gartenhaus, Zaun, Rasen, Pflanzen, Einfahrt pflastern – das alles kostet Zeit und vor allem Geld. Auch hier kommt schnell einiges zusammen. 5.000 bis 20.000 Euro sind keine Seltenheit, je nachdem, wie groß das Grundstück ist und was du dir vorstellst.

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Möbel, Lampen, neue Technik

Ein oft übersehener Kostenfaktor: Die Einrichtung. Neue Möbel, Lampen, Vorhänge, eventuell neue Elektrogeräte – der Bedarf wächst oft mit dem neuen Platz.
Wer von einer Wohnung in ein Haus zieht, braucht schlichtweg mehr – egal ob es um Stauraum, Gartenmöbel oder zusätzliche Kinderzimmer geht. Und auch das Internet will vielleicht neu gelegt werden. Smart-Home-Technik, Alarmanlage oder Wallbox für’s E-Auto kosten ebenfalls extra.

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Laufende Kosten nicht vergessen

Neben den einmaligen Kosten kommen die monatlichen Belastungen:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Strom, Gas, Wasser
• Müllgebühren
• Rücklagen für Reparaturen

Ein eigenes Haus bedeutet nicht nur eine Rate für den Kredit, sondern auch laufende Fixkosten. Und die solltest du von Anfang an mit einkalkulieren – am besten sogar mit einem kleinen Puffer.

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Ein Haus kostet mehr als den Kaufpreis – aber es lohnt sich trotzdem

Wer sich ehrlich mit den Gesamtkosten beschäftigt, geht entspannter an den Immobilienkauf heran. Es geht nicht darum, sich verrückt zu machen. Aber wer realistisch plant, verhindert böse Überraschungen.
Ich habe damals viele dieser Kosten auch unterschätzt. Heute weiß ich: Es wäre besser gewesen, von Anfang an etwas großzügiger zu rechnen – und lieber positiv überrascht zu werden, als hinterher zu kämpfen.

Wenn du gerade auf Haussuche bist oder überlegst, wie du deine Finanzierung aufbauen kannst – schreib mir gern. Ich teile meine Erfahrungen und helfe dir gern dabei, dein Budget wirklich passend zu planen.

Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert hat, denkt oft erstmal nur an eines: Die monatliche Rate muss bezahlbar sein. Doch irgendwann im Leben kann sich die Situation ändern. Vielleicht möchtest du dein Haus verkaufen. Vielleicht möchtest du zu einer anderen Bank wechseln, weil die Zinsen inzwischen viel günstiger sind.
Und dann taucht plötzlich ein Begriff auf, der bei vielen für ein unangenehmes Gefühl sorgt: Vorfälligkeitsentschädigung.

Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren – und ich habe selbst erlebt, wie ärgerlich diese Extrakosten sein können, wenn man vorzeitig aus seinem Kredit raus will. Aber ich habe auch gelernt: Es gibt Möglichkeiten, diese Zahlung zu vermeiden oder zumindest deutlich zu reduzieren. Und genau darum geht’s in diesem Beitrag.

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Was ist eigentlich eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Kurz gesagt: Wenn du deinen Immobilienkredit vor dem Ende der Zinsbindung kündigst, verlangt die Bank eine Entschädigung. Sie hatte schließlich mit den vereinbarten Zinsen gerechnet – und will für den Ausfall kompensiert werden.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab:

• Restschuld
• Laufzeit der Zinsbindung
• Zinssatz deines Kredits
• Aktuelles Zinsniveau am Markt

Je länger dein Kredit noch laufen würde und je höher deine damaligen Zinsen im Vergleich zum aktuellen Marktzins sind, desto teurer kann es werden.

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Wann fällt die Vorfälligkeitsentschädigung an?

Typische Fälle sind:

• Verkauf der Immobilie
• Umschuldung zu einer anderen Bank
• Sondertilgung über den vereinbarten Rahmen hinaus
• Vorzeitige Rückzahlung aus Erbschaft oder Lottogewinn

Wichtig zu wissen: Nicht in jedem Fall musst du automatisch zahlen. Es gibt klare gesetzliche Regelungen und auch Spielräume.

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Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden – so geht’s

Der beste Weg, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, ist ganz simpel – aber braucht Zeit:

Nach Ablauf von 10 Jahren nach vollständiger Auszahlung des Darlehens hast du laut § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Dann kannst du mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ohne Extrakosten.

Das bedeutet konkret: Wenn dein Kredit seit mehr als 10 Jahren vollständig ausgezahlt ist, kannst du jederzeit aussteigen – egal, was im Vertrag steht.

Darauf achten viele Hausbesitzer nicht. Es lohnt sich aber, den Kalender zu checken.

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Sonderfälle, die dir helfen können

In manchen Fällen darf die Bank auch vor Ablauf der 10 Jahre keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Zum Beispiel:

• Wenn im Kreditvertrag keine korrekte Widerrufsbelehrung steht (Stichwort „Widerrufsjoker“ – allerdings inzwischen stark eingeschränkt)
• Wenn du eine fehlerhafte Berechnung nachweisen kannst
• Wenn die Bank einer frühzeitigen Ablösung ohne Entschädigung freiwillig zustimmt (kommt selten vor, ist aber verhandelbar)

Es lohnt sich also immer, den genauen Vertrag prüfen zu lassen – vor allem von einem Experten.

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Kredit mitnehmen beim Hausverkauf

Eine interessante Möglichkeit, die oft übersehen wird: Manche Banken bieten dir an, den bestehenden Kredit auf die nächste Immobilie zu übertragen. Das nennt sich Pfandtausch oder Objektwechsel.

Das lohnt sich, wenn:

• Dein alter Zinssatz günstiger ist als der aktuelle Marktzins
• Die Restschuld zu deinem neuen Vorhaben passt
• Die Bank flexibel ist und mitspielt

So sparst du dir nicht nur die Vorfälligkeitsentschädigung, sondern auch einen Teil der Nebenkosten bei einer neuen Finanzierung.

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Oder: Sondertilgung statt Gesamtablösung

Wenn du nur einen Teilbetrag aufbringen kannst (z. B. durch Erbschaft), aber die Bank für eine komplette Ablösung Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, kann es besser sein, eine Sondertilgung zu leisten – sofern im Vertrag vorgesehen.

Damit reduzierst du die Restschuld und sparst über die Jahre ordentlich Zinsen – ohne Strafzahlung.

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Mein Fazit: Vorfälligkeitsentschädigung ist ärgerlich – aber oft vermeidbar

Es lohnt sich wirklich, frühzeitig über Ausstiegsmöglichkeiten nachzudenken – vor allem, wenn sich Lebenssituationen ändern könnten.
Check deine Vertragslaufzeit. Schau nach Sonderkündigungsrechten. Und hol dir rechtlichen Rat, bevor du einfach zahlst, was die Bank dir in Rechnung stellt.
Ich hab es selbst erlebt: Wer gut informiert ist, spart oft mehrere tausend Euro.

Wenn du unsicher bist, ob und wann du aus deinem Kredit rauskommst – oder wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung wirklich sein dürfte – melde dich gern bei mir. Ich helfe dir, den Überblick zu behalten und deine besten Optionen zu finden.

Der Weg ins Eigenheim ist für viele klar vorgezeichnet – Finanzierung, Kauf, Einzug. Doch sobald das Wort „selbstständig“ fällt, verändert sich die Dynamik spürbar. Banken hören genauer hin, rechnen kritischer und verlangen mehr Unterlagen. Ich weiß das, weil ich selbst einige Jahre nebenberuflich selbstständig war – und erlebt habe, wie anders das Gespräch verläuft, wenn kein festes Angestelltenverhältnis vorliegt.
Dabei ist es keineswegs unmöglich, als Selbstständiger eine Immobilienfinanzierung zu bekommen. Aber: Du musst besser vorbereitet sein. Und wissen, was zählt.

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Warum Selbstständige es bei der Finanzierung schwerer haben

Das Hauptproblem aus Sicht der Bank ist schnell erklärt: Wer selbstständig ist, hat kein garantiertes monatliches Einkommen. Mal läuft’s richtig gut, mal ist Flaute – das ist das Wesen der Selbstständigkeit. Für Banken bedeutet das Unsicherheit. Und die versuchen sie mit strengeren Anforderungen auszugleichen.
Dazu kommt: Bei Selbstständigen verschwimmen oft private und geschäftliche Finanzen. Viele investieren in ihre Firma, zahlen sich wenig Gehalt aus oder nutzen Steuervorteile, um das zu versteuernde Einkommen möglichst kleinzuhalten. Was dem Finanzamt gefällt, wirkt bei der Bank schnell wie mangelnde Bonität.

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Diese Unterlagen solltest du parat haben

Wenn du eine Baufinanzierung als Selbstständiger beantragst, brauchst du deutlich mehr Unterlagen als ein Angestellter. Dazu gehören in der Regel:

• Einnahmen-Überschuss-Rechnungen oder Bilanzen der letzten 2–3 Jahre
• Steuerbescheide (mindestens zwei, besser drei Jahre)
• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA)
• Nachweis über private Entnahmen und Rücklagen
• Ggf. Verträge mit Auftraggebern oder Referenzen

Je aktueller und vollständiger diese Unterlagen sind, desto besser stehen deine Chancen. Zeig, dass dein Unternehmen nicht nur existiert, sondern auch stabil wirtschaftet – das schafft Vertrauen.

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Eigenkapital ist der Türöffner

Gerade bei Selbstständigen spielt das Eigenkapital eine noch größere Rolle als sonst. Wer 20, 30 oder sogar 40 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen kann, signalisiert der Bank: Hier ist jemand solide aufgestellt.

Auch Rücklagen außerhalb des Unternehmens – etwa private Ersparnisse oder Wertpapiere – machen sich positiv bemerkbar. Du solltest der Bank zeigen können, dass du auch bei schwankenden Einnahmen handlungsfähig bleibst.

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So prüfen Banken deine Bonität

Neben deinen Einnahmen schauen viele Banken auch auf:

• die Branchensituation deines Gewerbes
• die Betriebsform (Einzelunternehmer, GmbH, Freiberufler usw.)
• die Dauer deiner Selbstständigkeit
• deinen SCHUFA-Score
• vorhandene Sicherheiten oder Kapitalanlagen

Wenn du erst seit wenigen Monaten selbstständig bist, wird es schwer. Die meisten Banken erwarten eine mindestens zweijährige Selbstständigkeit, idealerweise mit konstantem oder wachsendem Einkommen.

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Finanzierung clever strukturieren

Eine Möglichkeit, deine Chancen zu verbessern, ist die Kombination aus mehreren Bausteinen:

• KfW-Förderdarlehen: Manche Programme (z. B. klimafreundlicher Neubau) sind einkommensunabhängig – ideal, um günstige Konditionen zu sichern.
• Tilgungssatz flexibel wählbar: So kannst du die Rate an dein Einkommen anpassen.
• Längere Zinsbindung: Bringt Sicherheit in wirtschaftlich stärkeren Zeiten.
• Sondertilgungsoptionen: Falls du mal ein besonders gutes Geschäftsjahr hast, kannst du Schulden schneller abbauen.

Besonders wichtig ist, dass du dir bewusst bist: Die günstigste Finanzierung ist nicht immer die beste. Es geht um Planbarkeit – und darum, auch in ruhigeren Monaten gut klarzukommen.

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Was du besser nicht tun solltest

Viele Selbstständige machen den Fehler, das eigene Einkommen zu „optimieren“, um beim Finanzamt gut dazustehen – und wundern sich dann, warum sie keinen Kredit bekommen. Doch wer auf dem Papier wenig verdient, wirkt für die Bank wenig kreditwürdig.
Mein Rat: Überleg dir schon ein bis zwei Jahre vor dem geplanten Hauskauf, wie du dich gegenüber Banken präsentieren willst. Manchmal lohnt es sich, gezielt mehr Gewinn zu zeigen – auch wenn das Steuerlast bedeutet.

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Selbstständig heißt nicht chancenlos – aber vorbereitungsintensiv

Eine Baufinanzierung als Selbstständiger ist möglich. Aber sie verlangt mehr Nachweise, mehr Geduld und oft auch ein bisschen kreatives Denken.
Wenn du deinen Betrieb stabil führst, Rücklagen aufgebaut hast und bereit bist, mit offenen Karten zu spielen, stehen deine Chancen gut. Und mit dem richtigen Finanzierungsmodell kannst du dir auch als Selbstständiger den Traum vom Eigenheim erfüllen – ganz ohne Bauchschmerzen.
Wenn du Fragen zur Finanzierung in der Selbstständigkeit hast oder gerade planst, dich auf die Suche nach einer passenden Immobilie zu machen: Schreib mir gern. Ich helfe dir, Klarheit zu schaffen – und den richtigen Weg durch den Finanzierungsdschungel zu finden.

Wenn du dich mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigst, stolperst du früher oder später über einen Begriff, der im ersten Moment ziemlich technisch klingt: Beleihungswert. Für viele Kreditnehmer ist er zunächst schwer greifbar – schließlich hast du ja den Kaufpreis schwarz auf weiß, wozu dann noch ein zusätzlicher Wert?

Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich kann dir sagen: Der Beleihungswert spielt eine viel größere Rolle für deine Finanzierung, als du vielleicht denkst. Denn er bestimmt mit, wie viel Geld dir die Bank gibt – und zu welchen Konditionen.

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Beleihungswert – was steckt dahinter?

Der Beleihungswert ist eine vorsichtige Schätzung des Immobilienwerts durch die Bank. Und zwar nicht danach, was du oder der Verkäufer als realistischen Preis ansetzen, sondern danach, was die Bank im Notfall – bei einer Zwangsversteigerung – sicher erzielen könnte.
Dieser Wert liegt in der Regel unter dem tatsächlichen Markt- oder Kaufpreis. Warum? Weil Banken Sicherheitsdenken haben. Sie gehen nicht vom Best-Case aus, sondern vom Worst-Case.
Einfach gesagt: Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank deiner Immobilie zutraut – unabhängig von Emotion, Lagehype oder schönem Gartenhäuschen.

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Warum ist der Beleihungswert so wichtig?

Der Beleihungswert ist die Grundlage für die sogenannte Beleihungsgrenze – also wie viel Prozent des Immobilienwerts dir die Bank maximal als Kredit gewährt.
Die meisten Banken finanzieren bis zu 80 % des Beleihungswerts zu besonders günstigen Konditionen. Alles, was darüber hinausgeht, wird mit einem Risikoaufschlag belegt – oder gar nicht erst angeboten.

Und genau deshalb kann es sein, dass du für ein Haus, das du für 400.000 Euro kaufen willst, nur 300.000 bis 320.000 Euro als günstigen Kredit bekommst, obwohl du denkst: Das ist doch der reale Wert!

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Beleihungsauslauf: der Schlüssel zu deinem Zinssatz

Ein Begriff, der hier ins Spiel kommt, ist der Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis von Darlehenshöhe zum Beleihungswert – also z. B. 80 %, 90 % oder 100 %.
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser dein Zinssatz. Deshalb lohnt es sich, mit Eigenkapital zu arbeiten – denn je mehr du selbst einbringst, desto besser stellt dich die Bank in ihrer Risikoeinschätzung.

Viele Banken staffeln ihre Zinsen nach Beleihungsgrenzen – etwa bis 60 %, bis 80 %, bis 90 %, darüber hinaus. Schon wenige Tausend Euro Eigenkapital mehr können dich in die nächste, günstigere Kategorie heben.

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Was passiert, wenn der Kaufpreis höher ist als der Beleihungswert?

Das ist keine Seltenheit. Gerade in gefragten Lagen oder bei Altbauten mit Sanierungsbedarf taxieren Banken oft sehr konservativ. Das heißt: Du zahlst 450.000 Euro für ein Haus, die Bank setzt den Beleihungswert aber nur bei 400.000 Euro an.
In diesem Fall musst du entweder mehr Eigenkapital mitbringen, um die Differenz zu decken – oder du bekommst schlechtere Konditionen, weil dein Beleihungsauslauf steigt.

Hier lohnt es sich, mit mehreren Banken zu sprechen. Manche bewerten großzügiger, andere strenger. Ein guter Finanzierungsvermittler kann dir helfen, eine passende Bank mit realistischer Einschätzung zu finden.

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Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Die Bank nutzt eigene Bewertungsmodelle – je nach Objektart, Alter, Lage und Zustand. Es gibt dabei zwei gängige Methoden:

• Vergleichswertverfahren: bei Eigentumswohnungen oder Häusern in homogenen Lagen
• Ertragswertverfahren: bei vermieteten Objekten, Mehrfamilienhäusern
• Sachwertverfahren: bei Einfamilienhäusern, wenn keine Vergleichswerte vorhanden sind

Meistens läuft das intern, ohne dass du als Kunde viel davon mitbekommst. Du kannst aber nachfragen, wie der Wert zustande gekommen ist – vor allem, wenn du Zweifel hast.

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Mein Fazit: Der Beleihungswert entscheidet mehr, als viele denken

Er beeinflusst nicht nur, wie viel du finanzieren kannst, sondern auch zu welchen Konditionen. Ein paar Prozent Unterschied beim Beleihungsauslauf machen über die Jahre tausende Euro Unterschied.
Mein Tipp: Bereite dich gut vor, bring möglichst viel Eigenkapital mit – und vergleiche Angebote. Denn nicht der Kaufpreis allein zählt, sondern das, was die Bank daraus macht.

Wenn du Fragen zur Bewertung deiner Wunschimmobilie hast oder wissen willst, wie du den besten Beleihungsauslauf erreichst – melde dich gern. Ich rechne mit dir durch, ob dein Traumhaus auch zur Finanzierung passt.