Als Selbstständiger einen Immobilienkredit zu bekommen, fühlt sich manchmal an wie ein Marathon mit Hürden. Ich hab’s selbst erlebt: Während Angestellte mit einem stabilen Gehaltsnachweis oft schnell grünes Licht bekommen, schaut die Bank bei Selbstständigen dreimal hin. Aber: Es ist möglich – und mit den richtigen Schritten sogar erfolgreich. Hier meine Geschichte.

Der erste Schock – Misstrauen der Banken

Ich erinnere mich an mein erstes Gespräch mit einer Bank.
Mein Gegenüber war freundlich, aber man merkte sofort: Selbstständige sind für Banken ein Risiko. Statt eines Gehaltszettels musste ich meine BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung), Steuerbescheide und Kontoauszüge der letzten 3 Jahre vorlegen.
Mein Gefühl: „Ich muss mich mehr rechtfertigen als ein Angestellter.“

Was ich daraus gelernt habe

• Stabilität zählt mehr als Höhe: Es bringt nichts, einmal ein Top-Jahr zu haben und die restlichen Jahre schwach. Konstante Gewinne sind wichtiger.
• Liquidität nachweisen: Die Bank will sehen, dass du nicht jeden Cent sofort wieder reinvestierst. Ein gesunder Cashflow ist entscheidend.
• Eigenkapital ist Trumpf: Gerade als Selbstständiger solltest du 20–30 % Eigenkapital einplanen – das macht dich glaubwürdiger.

Meine Strategie – so habe ich die Bank überzeugt

1. Unterlagen top vorbereitet: Ich hatte alle Steuerbescheide, BWAs und Kontoauszüge sortiert und sauber präsentiert.
2. Business erklärt: Ich habe mein Geschäftsmodell kurz vorgestellt – so hat die Bank verstanden, dass mein Einkommen nicht „zufällig“ ist, sondern planbar.
3. Eigenkapital eingebracht: Mit 25 % Eigenkapital war ich gleich in einer besseren Verhandlungsposition.
4. Vergleiche eingeholt: Am Ende bekam ich über einen Vermittler (Interhyp) ein besseres Angebot als direkt bei der Hausbank.

Typische Hürden für Selbstständige

• Schwankende Einnahmen: Banken hassen Unsicherheit.
• Kurze Selbstständigkeit: Unter 3 Jahren wird’s fast unmöglich.
• Viele Unterlagen: Mehr Papierkram als bei jedem Angestellten.

Tipps aus meiner Erfahrung

• Bereite dich vor, als würdest du einem Investor dein Business erklären.
• Bau Eigenkapital auf – je mehr, desto besser.
• Lass dich nicht von der ersten Absage entmutigen. Oft hängt es vom einzelnen Bankberater ab.
• Nutze Vermittler – die kennen Banken, die selbstständigenfreundlicher sind.

Ja, es ist schwerer, als Selbstständiger einen Immobilienkredit zu bekommen. Aber unmöglich ist es nicht. Mit Vorbereitung, Eigenkapital und den richtigen Partnern an der Seite kannst du dir genauso deinen Immobilientraum erfüllen.

Ich hab’s geschafft – und wenn ich’s hinkriege, dann schaffst du das auch.

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Neulich hat mir ein Freund erzählt, er wolle sein komplettes Dach samt Photovoltaikanlage sanieren – Gesamtkosten: über 120.000 €. Da musste ich sofort grinsen und sagen: „Mit einem kleinen Modernisierungskredit kommst du da nicht weit.“ Genau für solche Fälle lohnt sich die Überlegung, statt eines Konsumentenkredits lieber einen klassischen Immobilienkredit mit Grundschuldeintrag aufzunehmen.

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Wo liegt der Unterschied?

Ein Modernisierungskredit läuft in der Regel als normaler Ratenkredit – schnell, unbürokratisch, aber nur für Summen bis etwa 75.000 €.
Ein Immobilienkredit mit Grundschuld dagegen ist eine „richtige“ Baufinanzierung: Die Bank lässt sich ins Grundbuch eintragen und hat damit eine starke Sicherheit. Für dich bedeutet das: deutlich bessere Konditionen bei großen Beträgen.

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Ein Vergleich, der es auf den Punkt bringt

• 50.000 € Modernisierungskredit, 6 Jahre Laufzeit, 5 % Zins → monatlich ca. 805 €
• 120.000 € Immobilienkredit mit Grundschuld, 20 Jahre Laufzeit, 3,2 % Zins, 2 % Tilgung → monatlich ca. 1.500 €

Man sieht: Für große Projekte ist die Baufinanzierung langfristig oft angenehmer tragbar, weil du die Laufzeit strecken kannst und die Zinsen niedriger sind.

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Wann ist was sinnvoll?

• Kleine Renovierungen (Bad, Küche, Fenster) → Modernisierungskredit, schnell & unkompliziert
• Große Sanierungen (Dach, Anbau, komplette Haustechnik) → Immobilienkredit mit Grundschuld, günstiger Zins trotz hohem Volumen
• Mischfälle: Manche nutzen sogar beides parallel – Modernisierungskredit für schnelle Maßnahmen, Immobilienkredit für die großen Brocken.

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Ein Beispiel aus meiner Erfahrung

Bei meiner Immobilie habe ich vor einigen Jahren das Dach erneuert. Das Projekt lag bei rund 85.000 €. Damals stand ich genau vor der Frage: „Ratenkredit oder Baufinanzierung?“ Am Ende habe ich mich für den Immobilienkredit entschieden, weil die Zinsen einfach viel niedriger waren – und ich zusätzlich Sondertilgungen vereinbaren konnte. Das hat mir später extrem geholfen, schneller zurückzuzahlen.

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Die Entscheidung hängt nicht nur von der Summe, sondern auch von deiner Planungssicherheit ab. Wenn du ein großes Projekt über viele Jahre finanzieren willst, ist der Immobilienkredit mit Grundschuld meist die bessere Wahl. Willst du hingegen nur eine schnelle, überschaubare Renovierung stemmen, reicht ein Modernisierungskredit völlig aus.

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Als meine erste Zinsbindung langsam auslief, stand ich vor der großen Frage: Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Die Antwort hieß für mich: Forward-Darlehen. Viele haben davon gehört, wissen aber nicht genau, wie es funktioniert. Ich hab es selbst genutzt und kann dir heute erzählen, warum es mir mehrere tausend Euro gespart hat – und worauf du unbedingt achten solltest.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist im Prinzip eine Wette auf die Zukunft.
Du vereinbarst schon heute einen Kredit, den du erst in 1, 2, 3 oder sogar bis zu 5 Jahren abrufst – zum heutigen Zinssatz.
Klingt genial? Ist es auch – wenn die Zinsen tatsächlich steigen.
Bleiben sie gleich oder sinken, zahlst du im Nachhinein mehr, weil du dich zu früh festgelegt hast.

Meine Erfahrung mit dem Forward-Darlehen

Ich habe mein erstes Forward-Darlehen etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen. Die Zinsen lagen damals bei rund 1,8 %. Viele meinten, das sei riskant, weil niemand wusste, wie sich der Markt entwickelt.
Am Ende war es ein Glücksgriff: Als meine Anschlussfinanzierung startete, lagen die Zinsen bereits bei über 2,5 %. Ich habe also über die Laufzeit locker 15.000 € gespart – nur, weil ich frühzeitig gehandelt habe.

Worauf du achten musst

• Forward-Aufschlag: Je früher du das Darlehen abschließt, desto höher der kleine Zinsaufschlag. Bei mir waren es ca. 0,2 %.
• Bindung: Einmal unterschrieben, kommst du nicht mehr raus – egal, wie sich die Zinsen entwickeln.
• Vergleich: Nicht nur bei der Hausbank fragen, sondern über Vermittler und Online-Portale nach den besten Angeboten schauen.

Für wen lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ich sag’s mal so:

• Wenn du Angst vor steigenden Zinsen hast und langfristig Sicherheit willst, dann passt es perfekt.
• Wenn du flexibel bleiben und auf fallende Zinsen spekulieren willst, dann eher nicht.

Für mich war es die richtige Entscheidung, weil ich nachts besser geschlafen habe, als ich wusste: Mein Zinssatz ist fix, egal was kommt.

Das Forward-Darlehen ist kein Zaubertrick, aber ein extrem nützliches Werkzeug. Ich habe es genutzt, um mich langfristig abzusichern – und es hat sich ausgezahlt.

Wenn du also schon heute weißt, dass deine Zinsbindung bald ausläuft, fang rechtzeitig an, über ein Forward-Darlehen nachzudenken. Es kann dir am Ende nicht nur Geld, sondern auch eine Menge Nerven sparen.

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Als ich mein eigenes Haus gekauft habe, war mir schnell klar: Nur die Finanzierung des Kaufpreises reicht nicht. Türen, Fenster, Heizung – vieles war alt und musste erneuert werden. Genau da kommt der Modernisierungskredit ins Spiel. Er ist nicht so bekannt wie das klassische Annuitätendarlehen, aber für viele Immobilienbesitzer eine extrem praktische Lösung.

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Was ist ein Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit ist ein spezieller Kredit, den du für Renovierungen, Sanierungen oder energetische Maßnahmen an deiner Immobilie nutzen kannst. Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung wird er meist als unbesicherter Ratenkredit vergeben. Das bedeutet: Keine Grundschuldeintragung, kein Notar – also viel weniger Bürokratie.
Die Summen liegen in der Regel zwischen 5.000 € und 75.000 €, die Laufzeiten oft zwischen 5 und 15 Jahren.

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Wofür eignet er sich besonders?

• Neue Fenster oder Wärmedämmung
• Heizung modernisieren oder auf erneuerbare Energien umstellen
• Badezimmer oder Küche erneuern
• Dach sanieren oder Photovoltaik installieren
• Barrierefreier Umbau (z. B. bodengleiche Dusche, Treppenlift)

Kurz gesagt: Alles, was den Wert deiner Immobilie steigert und ihre Nutzung verbessert.

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Vorteile gegenüber einem Immobilienkredit

Ich habe es selbst erlebt: Als ich meine Heizung erneuern musste, wäre eine klassische Baufinanzierung mit Grundschuldeintrag völlig übertrieben gewesen. Ein Modernisierungskredit ging schneller und unkomplizierter.

Die Vorteile:

• Schnelle Auszahlung, weniger Papierkram
• Keine Grundschuldkosten oder Notarkosten
• Flexibel auch für kleinere Beträge
• Teilweise günstige Zinsen, vor allem bei zweckgebundenen Krediten (Bank weiß, dass es in die Immobilie fließt)

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Die Kehrseite der Medaille

Natürlich gibt es auch Nachteile:

• Zinsen sind oft etwas höher als bei besicherten Baufinanzierungen
• Kürzere Laufzeiten → höhere Monatsraten
• Nicht jeder bekommt hohe Summen bewilligt (abhängig von Einkommen & Bonität)

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KfW und regionale Förderungen nutzen

Besonders spannend wird es, wenn du einen Modernisierungskredit mit Förderungen kombinierst. Ich habe zum Beispiel meine Heizung mit einem KfW-Programm finanziert, das mir zusätzlich einen Tilgungszuschuss von 15 % gebracht hat. Auch Bundesländer und Kommunen haben oft eigene Programme für energetische Maßnahmen.

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Mein persönliches Fazit

Ein Modernisierungskredit ist ideal, wenn du deine Immobilie gezielt aufwerten willst, ohne gleich eine große Baufinanzierung neu aufzusetzen. Für kleinere bis mittlere Beträge ist er meiner Meinung nach die einfachste Lösung – gerade wenn’s schnell gehen muss.

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Als ich mich das erste Mal mit der Commerzbank in Sachen Immobilienkredit beschäftigt habe, war ich ehrlich gesagt skeptisch. Große Banken haben oft den Ruf, unflexibel und langsam zu sein. Trotzdem wollte ich es genau wissen – also habe ich die Commerzbank getestet. Und ich sage gleich: Es gab Überraschungen, sowohl positiv als auch negativ.

Der erste Kontakt – klassisch, aber freundlich

Ich habe damals einen Termin in einer Filiale vereinbart. Der Berater war sehr strukturiert, hat sich Zeit genommen und mir das Gefühl gegeben, dass meine Situation ernst genommen wird.
Das war schon ein Unterschied zu manch anderer Bank, wo man eher das Gefühl hat, „nur eine Nummer“ zu sein.

Das Angebot im Vergleich

Ich wollte 250.000 € finanzieren. Die Commerzbank legte mir ein Angebot mit 3,4 % Sollzins bei 15 Jahren Zinsbindung auf den Tisch.
Auf den ersten Blick nicht spektakulär – aber:

• Sie boten mir sehr flexible Sondertilgungsmöglichkeiten (bis zu 10 % jährlich).
• Zudem konnte ich den Tilgungssatz zwischen 2 und 5 % variabel anpassen.

Das war für mich interessant, weil ich gerne Luft nach oben habe, wenn mal ein besseres Jahr kommt und ich mehr tilgen möchte.

Die Vorteile, die mir aufgefallen sind

• Flexibilität: Sondertilgungen und Tilgungsanpassungen sind wirklich fair geregelt.
• Persönliche Betreuung: Mein Berater war kompetent und hat mir alles so erklärt, dass ich auch als Laie ein gutes Gefühl hatte.
• Kombination mit Förderungen: Die Commerzbank hat direkt geschaut, wie KfW-Programme eingebunden werden können.

Die Schwächen

• Zinsen nicht top: Im Vergleich zu Online-Portalen und Direktbanken war der Zinssatz höher.
• Papierlastig: Vieles lief noch klassisch mit Papierunterlagen. Digital war das Ganze nicht so modern wie bei der ING.
• Verhandlungsspielraum begrenzt: Große Banken haben oft standardisierte Konditionen – so auch hier.

Für wen ist die Commerzbank interessant?

Meiner Meinung nach für Leute, die:

• Wert auf persönliche Beratung in einer Filiale legen,
• Sondertilgungen aktiv nutzen wollen,
• und sich nicht scheuen, auch klassische Banken ins Rennen zu schicken, um solide Angebote zu bekommen.

Wer hingegen das absolut günstigste Angebot sucht und digital affin ist, wird wahrscheinlich eher bei Online-Anbietern oder Vermittlern wie Interhyp glücklicher.

Die Commerzbank hat mich positiv überrascht. Nein, sie war nicht die günstigste – aber dafür solide, transparent und flexibel in der Gestaltung. Für mich war es damals nicht die Endlösung, weil ich woanders ein günstigeres Angebot bekam. Aber: Wenn Service und Verlässlichkeit für dich wichtiger sind als der letzte Zehntelpunkt beim Zins, dann ist die Commerzbank eine sehr gute Wahl.

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