Wenn du eine Immobilie kaufst, denkst du wahrscheinlich zuerst an den Preis. Logisch. Aber das dicke Ende kommt oft später – bei den Kaufnebenkosten.
Da fallen schnell mal 10–15 % zusätzlich an – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch. Das kann bei einem Haus für 300.000 € nochmal bis zu 45.000 € extra bedeuten. Autsch.
Ich hab bei meinem letzten Kauf gelernt: Man kann da sehr wohl sparen. Nicht alles, aber deutlich mehr, als viele denken.

Heute zeig ich dir ganz konkret, wie ich’s gemacht hab – und was du bei deinem Kauf unbedingt beachten solltest.

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1. Makler vermeiden – oder mit dem Verkäufer verhandeln

In manchen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten. In anderen zahlst du als Käufer noch immer 100 %.
Ich hab gezielt nach Objekten ohne Makler gesucht – z. B. über eBay Kleinanzeigen, ImmoScout mit Filter „ohne Provision“ oder über Bekannte. Und bei einem Objekt mit Makler hab ich den Verkäufer überzeugt, die Hälfte zu übernehmen. Spart je nach Preis schnell mal 6.000–10.000 €.

Tipp: Auch bei Privatverkäufen lohnt es sich, zu fragen, ob der Verkäufer das Objekt zusätzlich „ohne Provision“ auf anderen Plattformen einstellt.

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2. Grunderwerbsteuer reduzieren – ganz legal

Ich wusste vorher nicht, dass du die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer senken kannst – wenn du bestimmte Dinge separat aufführst.
Beispiel: Die Einbauküche oder das Gartenhaus. Diese Sachen gehören nicht automatisch zur Immobilie – und können im Kaufvertrag separat beziffert werden.

Ich hab bei meinem Kauf etwa 9.000 € für Küche, Markise und Einbauschrank „ausgeklammert“ – Ergebnis: mehrere hundert Euro weniger Grunderwerbsteuer.

Wichtig: Nur realistische Werte ansetzen – das Finanzamt schaut da genau hin.

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3. Notarkosten vergleichen – ja, das geht wirklich

Viele denken: Notar ist Notar, kostet halt. Stimmt nur halb.

Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, aber manche Notare berechnen Zusatzleistungen. Ich hab bei drei Kanzleien angefragt – und mich für die entschieden, die transparent ohne versteckte Beratungspakete gearbeitet hat.

Ergebnis: ca. 400 € günstiger.

Tipp: Einfach anrufen und unverbindlich nach einem Kostenvoranschlag fragen – die meisten Notare sind da offen.

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4. Grundbuchkosten senken – mit smarter Vertragsgestaltung

Klingt technisch, aber einfach gesagt: Je schlanker der Vertrag, desto weniger Aufwand fürs Grundbuchamt – und desto günstiger.
Bei mir hat der Notar vorgeschlagen, auf eine Auflassungsvormerkung zu verzichten, weil es keinen Zwischenkäufer gab. Auch wurde keine Finanzierungsbestätigung eingetragen, weil ich das Geld vorab verfügbar hatte.

Gespart: knapp 300 €.

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5. Kombikredit mit Nebenkostenanteil verhandeln

Viele Banken bestehen darauf, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Ich hab aber hartnäckig verhandelt – und eine 110 %-Finanzierung bekommen.

Was das gebracht hat?

Ich konnte mein Eigenkapital behalten
Ich musste keinen teuren Privatkredit aufnehmen
Und ich konnte mit dem gesparten Geld später Sondertilgungen machen

Natürlich war der Zins leicht höher – aber unterm Strich hab ich’s so günstiger gelöst.

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6. Energieausweis frühzeitig klären

Bei einem Objekt, das ich fast gekauft hätte, wollte der Verkäufer keinen Energieausweis vorlegen. Wenn du den nicht hast, kann das später Probleme beim Notar oder der Finanzierung geben – im schlimmsten Fall wird’s teurer oder du zahlst drauf.

Ich hab den Deal damals abgelehnt – und beim nächsten Objekt auf einen gültigen Energieausweis bestanden. Spart Ärger, Zeit und ggf. Zusatzkosten.

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7. Bankgebühren im Auge behalten

Meine erste Bank wollte eine Bereitstellungszinsfreie Zeit von nur 3 Monaten – das hätte mich locker 1.200 € extra gekostet, weil sich die Auszahlung verzögert hat. Ich hab mir ein zweites Angebot eingeholt – mit 12 Monaten bereitstellungszinsfrei. Zack: Keine Zusatzkosten.

Auch Grundschuld-Eintragungen oder Rangänderungen lassen sich manchmal verhandeln.

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Mein Fazit: Wer fragt, spart

Ich hab bei meinem Kauf durch clevere Planung, ein paar Telefonate und ein bisschen Verhandlungsgeschick über 6.000 € gespart – ohne Risiko, ohne Trickserei.

Mein Appell an dich:
Stell Fragen
Vergleiche Angebote
Und trau dich, zu verhandeln – du kaufst hier keine Zahnpasta, sondern dein Zuhause!

Bis bald – beim nächsten Artikel erzähl ich dir, wie ich meine Baufinanzierung gegen Berufsunfähigkeit und Co. abgesichert hab – und ob sich das wirklich lohnt.

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Hi, ich bin Alex – und ja, ich hatte tatsächlich noch einen Bausparvertrag. Klingt nach 90er-Jahre-Klassiker? Mag sein. Aber als ich mitten in meiner Immobilienfinanzierung steckte, wurde mir klar: Das Ding kann mehr als nur Zinsen auf Erbengeld horten.
In diesem Artikel zeig ich dir, wie ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll sein kann, wann er dich wirklich weiterbringt – und wann du besser die Finger davon lässt.

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Was ist ein Bausparvertrag überhaupt?

Kurz gesagt: Du sparst erst Geld an – meist über mehrere Jahre – und sicherst dir dafür ein Recht auf ein günstiges Darlehen in der Zukunft.
Der Clou: Der Zinssatz für das spätere Darlehen wird schon heute festgelegt. Egal, was am Markt passiert – du bekommst genau das, was du dir „damals“ gesichert hast.

Das hat Vor- und Nachteile. Und genau da fängt’s an, spannend zu werden.

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Warum ich (doch noch) zum Bausparer wurde

Ich hab ehrlich gesagt lange überlegt. Ein Finanzberater hat mir dann ein Kombimodell vorgestellt:

• Ich hab einen Teil meines Finanzierungsbedarfs über ein klassisches Annuitätendarlehen gedeckt.
• Den Rest hab ich über ein Bausparvertrag-Darlehen finanziert, das ich nach sieben Jahren in Anspruch nehmen kann – mit garantiertem Zins.

Warum ich’s gemacht hab?

• Ich wollte mir gegen steigende Zinsen absichern.
• Ich hatte durch einen kleinen Bonus Spielraum zum Ansparen.
• Und ich fand’s ehrlich gesagt auch angenehm, einen Plan B in der Hinterhand zu haben.

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Für wen ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Meiner Erfahrung nach lohnt sich ein Bausparvertrag in diesen Fällen ganz besonders:

Sicherheitsfans: Du willst heute schon wissen, wie hoch deine Rate in 10 Jahren ist? Bausparen gibt dir diese Sicherheit.

Zinssteigerung erwartet: Wenn du glaubst, dass die Zinsen langfristig steigen werden, kann ein Bausparvertrag eine sehr günstige Anschlussfinanzierung sichern.

Zukünftige Modernisierung: Du planst ein Haus zu kaufen, willst aber erst in ein paar Jahren richtig sanieren? Dann kannst du das Bauspardarlehen gezielt einsetzen.

Junge Menschen / Familien: Viele Bausparkassen bieten Sonderkonditionen für junge Leute, Berufsanfänger oder Familien mit Kindern – z. B. staatliche Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen.

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Wann lohnt es sich eher nicht?

Ich sag’s, wie’s ist: Wenn du gerade kaufst und alles sofort finanzieren musst, bringt dir der klassische Bausparvertrag erstmal wenig. Die Ansparphase braucht Zeit – und das passt nicht immer zum Immobilienkauf-Tempo.

Auch wenn du flexibel bleiben willst (z. B. mit Sondertilgungen), kann ein klassischer Kredit ohne Bausparbindung oft besser sein.

Und der Zinssatz? Ist beim Bauspardarlehen manchmal höher als bei einem normalen Annuitätendarlehen – zumindest, wenn du ihn heute brauchst.

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Was ich gelernt habe

Ich hätte nie gedacht, dass ich das mal sage – aber mein Bausparvertrag gibt mir ein gutes Gefühl. Kein Zinsroulette. Kein Ratespiel. Ich weiß einfach, was kommt. Und: Ich konnte durch die Kombination mit meinem Annuitätendarlehen einen durchschnittlich besseren Gesamtzins erzielen – auch wenn’s am Anfang komplex wirkte.

Der Trick liegt in der Planung. Und im richtigen Timing.

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Mein Fazit: Bausparvertrag – nicht retro, sondern strategisch

Der Bausparvertrag ist wie ein Schweizer Taschenmesser: unscheinbar, aber verdammt nützlich, wenn du weißt, wie du ihn einsetzen musst. Er ist kein Allheilmittel, aber ein cleveres Werkzeug im Finanzierungsbaukasten.
Wenn du Fragen hast, ob ein Bausparvertrag in deine Finanzierung passt – schreib mir gerne. Ich erklär’s dir ohne Sparkassen-Kauderwelsch

Bis bald, dein Alex

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Wenn du zum ersten Mal eine Immobilie kaufen willst, denkst du wahrscheinlich: Der Preis steht fest – und wenn du ihn dir leisten kannst, nimmst du ihn. Aber ich kann dir aus über 20 Jahren Erfahrung sagen: Fast jeder Preis ist verhandelbar. Und mit der richtigen Taktik kannst du beim Hauskauf oft mehrere Tausend Euro sparen, ohne dabei den Verkäufer gegen dich aufzubringen.
Ich bin Alex, Hausbesitzer und Immobilienkäufer aus Leidenschaft. Und ich zeig dir heute, wie du beim Hauskauf klug verhandelst, welche Argumente wirklich ziehen – und warum ein bisschen Fingerspitzengefühl oft mehr bringt als knallhartes Pokern.

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Warum überhaupt verhandeln?

Ganz einfach: Weil der Angebotspreis meist nicht das Ende der Fahnenstange ist. Verkäufer setzen bewusst etwas höher an, um Verhandlungsspielraum zu lassen – oder um sich Luft zu schaffen, falls mehrere Interessenten mitbieten.
Vor allem bei Immobilien, die schon länger inseriert sind, lohnt es sich, in die Verhandlung zu gehen. Und auch bei Häusern mit Renovierungsbedarf, zweifelhafter Lage oder offensichtlichen Mängeln ist der Spielraum oft größer als du denkst.

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Die richtige Vorbereitung

Bevor du mit dem Verkäufer oder Makler sprichst, solltest du dich gründlich vorbereiten. Dazu gehört:

• der Vergleichspreis ähnlicher Immobilien in der Region
• eine Einschätzung des Sanierungsbedarfs
• eine ehrliche Einschätzung deiner eigenen Zahlungsfähigkeit
• im Idealfall: eine schriftliche Finanzierungsbestätigung deiner Bank (das wirkt stark!)

Je besser du vorbereitet bist, desto souveräner kannst du argumentieren – und desto glaubwürdiger wirkst du.

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Typische Argumente in der Preisverhandlung

Du solltest immer sachlich und konkret bleiben. Persönliche Meinungen wie „Ich find den Preis zu hoch“ bringen nichts. Stattdessen lieber so:

• „Die Heizung ist 25 Jahre alt – das bedeutet mittelfristig Investitionen von ca. 15.000 €. Ich würde das gern im Preis berücksichtigt wissen.“
• „Der Boden im Obergeschoss müsste komplett erneuert werden – das kostet etwa 8.000 €. Würden Sie bei einem Preisnachlass mitgehen?“
• „Im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Umgebung liegt dieses Haus rund 10 % über dem Durchschnitt. Gibt es da Verhandlungsspielraum?“

So signalisierst du: Du bist kein Schnäppchenjäger, sondern jemand, der realistisch kalkuliert.

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Wie viel ist drin?

Das hängt stark von der Lage, der Nachfrage und der Motivation des Verkäufers ab. Bei stark nachgefragten Objekten ist der Spielraum oft klein – hier entscheidet eher Schnelligkeit als der Preis.
Bei durchschnittlicher Nachfrage oder Renovierungsbedarf sind jedoch 5 bis 10 % Nachlass keine Seltenheit. Bei einer Immobilie für 400.000 € entspricht das immerhin 20.000 bis 40.000 Euro – dafür lohnt sich das Gespräch allemal.

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Der richtige Moment

Die Preisverhandlung sollte nach der Besichtigung, aber vor dem Notartermin stattfinden. Idealerweise, wenn du dich für das Objekt entschieden hast – und der Verkäufer spürt, dass du ernsthaftes Interesse hast.
Wichtig ist: Verbindlichkeit zeigen, ohne sich erpressbar zu machen. Beispiel:
„Das Haus gefällt uns sehr gut – wir können uns den Kauf vorstellen. Aber bei dem aktuellen Zustand müssten wir über den Preis noch einmal sprechen.“

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Was, wenn der Verkäufer nicht verhandeln will?

Manche Verkäufer lehnen Verhandlungen ab – und das ist ihr gutes Recht. Dann kannst du überlegen, ob du trotzdem kaufen willst oder nicht. Vielleicht kommt später doch ein Entgegenkommen, wenn andere Interessenten abspringen.
Oder du fragst nach anderen Möglichkeiten: Übernahme von Möbeln, Garage, Markise oder sonstigen Extras. Auch ein früherer Einzugstermin oder eine Flexibilität beim Notartermin kann für den Verkäufer wertvoller sein als 5.000 € Preisnachlass.

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Mein Fazit: Verhandeln lohnt sich – wenn man’s richtig macht

Beim Hauskauf geht es um riesige Summen. Da wären selbst 1 oder 2 % Preisunterschied bares Geld. Und mit einer klugen, respektvollen Verhandlung kannst du dir diese Summe oft sichern – ohne Streit, ohne Druck.
Ich hab’s selbst mehrfach erlebt: Wer ruhig, gut vorbereitet und fair argumentiert, wird meist belohnt. Und der Verkäufer? Der freut sich, wenn er merkt, dass sein Haus in gute Hände kommt – auch wenn es ein paar Tausender weniger sind.

Nachdem mein erstes Hausprojekt für den Eigenbedarf stand, wurde mein Interesse an einer zweiten Immobilie immer größer. Nicht zum Selberwohnen diesmal – sondern als Kapitalanlage. Monatliche Mieteinnahmen, langfristiger Vermögensaufbau, steuerliche Vorteile – klang alles super.
Aber so einfach wie’s klingt, ist es nicht. Vor allem die Finanzierung ist eine ganz eigene Nummer. Ich nehm dich heute mit durch meinen kompletten Weg – von der Objektsuche bis zur Finanzierungszusage – mit allen Höhen, Tiefen und Aha-Momenten.

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Der Unterschied zur Eigennutzung? Riesig!

Bei der ersten Immobilie hab ich gedacht: „Ich kenn das ja jetzt – einfach wieder zur Bank gehen, Kredit holen, fertig.“

Pustekuchen.

Sobald du sagst, dass du nicht selbst einziehst, sondern die Immobilie vermieten willst, ticken Banken ganz anders:

• Die prüfen strenger.
• Die fordern mehr Eigenkapital.
• Und sie rechnen anders – nämlich mit dem Ertragswert, nicht nur dem Verkehrswert.

Aber: Es geht! Und es kann sich richtig lohnen – wenn du weißt, wie du’s angehst.

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So hab ich meine Kapitalanlage finanziert

1. Objekt gesucht – mit Fokus auf Rendite, nicht Romantik

Beim Eigenheim war’s die Küche, die Lage zur Kita, das Gefühl.
Bei der Kapitalanlage war’s:
Kaltmiete pro Quadratmeter, Lagepotenzial, Sanierungsstand.
Klingt unsexy? Ist aber das, was zählt.

Ich hab am Ende eine 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig gekauft – gut vermietet, stabile Gegend, 5,2 % Bruttorendite.

2. Eigenkapital eingeplant – mindestens 20 %

Die Bank wollte hier mehr Sicherheit als bei der Eigennutzung. Ich hab rund 25 % Eigenkapital eingebracht, also ca. 30.000 € bei einem Kaufpreis von 120.000 €. Die Kaufnebenkosten hab ich aus eigener Tasche bezahlt.

3. Finanzierung abgestimmt – mit Mieteinnahmen gerechnet

Bei der Kalkulation wurde die Miete direkt berücksichtigt. Heißt: Die monatliche Miete senkt rechnerisch meine Belastung, was meine Bonität verbessert.

Ich hab mich für einen Kredit bei der Commerzbank entschieden – die war ziemlich offen für Kapitalanleger, solange die Zahlen stimmen.

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Diese Stolperfallen hätt ich fast übersehen

Sanierungsrücklage der WEG

Die Wohnung war in einem Mehrfamilienhaus. Die Rücklage war niedrig – das hätte mir fast die Finanzierung versaut.
Tipp: Immer die Protokolle der Eigentümerversammlungen checken.

Vermietung nicht garantiert

Die Bank rechnet zwar mit der aktuellen Miete – aber du musst selbst sicherstellen, dass das auch dauerhaft realistisch ist. Ich hab mir Mietpreisspiegel und Nachfrageberichte der Stadt angeschaut.

Steuern nicht vergessen!

Die Mieteinnahmen musst du versteuern – aber du kannst auch Abschreibungen, Zinsen und Kosten gegenrechnen. Ich hab mir dafür einen Steuerberater geholt. War Gold wert.

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Mein Fazit: Kapitalanlage ja – aber nur mit Plan

Ich bin froh, dass ich’s gemacht hab. Die Wohnung ist seit 2 Jahren stabil vermietet, bringt mir jeden Monat einen kleinen Überschuss – und ich tilge nebenbei mein Darlehen. Win-win.

Aber: Das war kein Selbstläufer. Ich hab mich richtig reingefuchst, gerechnet, verhandelt – und manchmal gezweifelt.

Mein Rat an dich:
Nicht von Emotionen leiten lassen.
Rendite sauber durchrechnen.
Objekt und Lage nüchtern bewerten.
Und niemals ohne Rücklagen!

Beim nächsten Mal geht’s vielleicht um das Thema:
„Mietausfall, Schäden, Bürokratie – lohnt sich Vermieten überhaupt?“

Bis dahin – bleib renditestark! Dein Alex

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Heute geht’s um ein Thema, das richtig bares Geld sparen kann, aber trotzdem viel zu oft übersehen wird: die Förderkredite der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Ich geb’s zu: Als ich meine erste Finanzierung gemacht habe, hatte ich null Ahnung davon. Zum Glück hatte ich damals einen Finanzierungsberater an meiner Seite, der mir erklärt hat, was da alles drinsteckt. Und das hat sich richtig gelohnt.
In diesem Artikel zeig ich dir, was die KfW ist, welche Programme es gibt und wie ich sie konkret in meine Finanzierung eingebaut habe.

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Was ist die KfW überhaupt?

Die KfW ist eine staatliche Förderbank, die unter anderem zinsgünstige Kredite für private Immobilienkäufer vergibt. Ihr Ziel: Wohnraum schaffen, energetisch sanieren und Familien mit Wohneigentum unterstützen. Klingt gut? Ist es auch.
Wichtig: Die KfW vergibt ihre Kredite nicht direkt an dich, sondern über deine Hausbank oder deinen Finanzierungspartner. Du beantragst den KfW-Kredit also im Rahmen deiner Baufinanzierung mit – und genau hier liegt oft der Haken: Viele denken nicht dran, fragen nicht nach und verpassen die Chance.

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Diese KfW-Programme hab ich genutzt

In meinem Fall ging es um den Kauf eines Bestandsobjekts mit Sanierungsbedarf. Mein Finanzierungsberater hat mir damals zwei Programme vorgeschlagen:

KfW 124 – Wohneigentumsprogramm

• Bis zu 100.000 € Kredit
• Für den Erwerb oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum
• Fester, günstiger Zinssatz
• Tilgungsfreijahre am Anfang (man zahlt erst mal nur Zinsen)

Ich hab das Programm 124 genutzt, um einen Teil meines Kaufpreises abzudecken. Der Vorteil: Der Zinssatz war damals niedriger als bei meiner Hauptfinanzierung – und ich konnte zwei Jahre tilgungsfrei starten. Das hat mir richtig Luft zum Atmen gegeben, gerade in der Anfangszeit mit Renovierungskosten.

KfW 151/152 – Energieeffizient Sanieren (gibt’s 2025 unter neuer Programmnummer)

• Förderkredite für energetische Sanierungsmaßnahmen
• Auch Einzelmaßnahmen wie Heizung, Fenster oder Dämmung möglich
• Zusätzlich gibt’s oft Zuschüsse oder Tilgungszuschläge

Ich hab meine alte Gasheizung gegen eine Wärmepumpe getauscht und dafür zusätzlich einen günstigen KfW-Kredit genutzt – inklusive 15 % Tilgungszuschuss. Das heißt: Ein Teil des Kredits wurde mir einfach erlassen. Ja, wirklich!

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Wie läuft die Antragstellung?

Ganz wichtig: Der KfW-Kredit muss vor Beginn deines Vorhabens beantragt werden! Sobald du den Kaufvertrag unterschrieben oder mit der Sanierung angefangen hast, ist es zu spät.

Die Beantragung läuft über deine finanzierende Bank – also unbedingt nachfragen. Bei mir hat das mein Vermittler übernommen, der wusste genau, wie’s läuft. Du brauchst in der Regel:

• Einkommensnachweise
• Infos zur Immobilie
• ggf. Bestätigung vom Energieberater (bei Sanierungen)

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Mein Fazit: Ohne KfW hätte ich mehr gezahlt – und weniger Puffer gehabt

Die KfW-Kredite haben mir in meiner Finanzierung echt geholfen: niedrigere Zinsen, Tilgungszuschuss, mehr Flexibilität. Ich kann jedem nur raten: Frag aktiv danach – warte nicht, bis dir jemand davon erzählt. Nicht jede Bank denkt von sich aus daran, dir das zu erklären.
Und wer schon saniert oder umbaut, sollte prüfen, ob sich noch nachträglich was fördern lässt – manchmal geht das sogar, wenn man noch nicht alle Rechnungen bezahlt hat.

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Wenn du Fragen hast oder wissen willst, welche KfW-Programme aktuell besonders spannend sind, schreib mir gern. Ich helf dir gern beim Durchblick – denn ehrlich: Die Förderlandschaft in Deutschland ist ein bisschen wie ein Irrgarten, aber einer, in dem Geld auf dem Boden liegt. Du musst es nur aufheben

Bis zum nächsten Mal! Dein Alex

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