Hey, ich bin Alex – und wenn ich eines in den letzten Jahren über Baufinanzierung gelernt habe, dann ist es das: Die Wahl der Zinsbindung ist fast genauso wichtig wie der Zinssatz selbst. Ich hab das bei meiner ersten Finanzierung ehrlich gesagt ziemlich unterschätzt… und das hat mir ein paar graue Haare eingebracht
Deshalb möchte ich dir heute zeigen, worauf es bei der Zinsbindung ankommt, wie du die richtige Laufzeit für deinen Kredit findest – und was ich beim nächsten Mal definitiv anders machen werde.

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Was bedeutet Zinsbindung eigentlich?

Ganz einfach: Wenn du einen Immobilienkredit aufnimmst, vereinbarst du mit der Bank, für wie viele Jahre dein Zinssatz festgeschrieben wird. Die gängigen Varianten sind 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre – manchmal sogar 30 Jahre.
Während dieser Zeit bleibt der Zins, den du zahlst, gleich. Das bringt Planungssicherheit. Nach Ablauf der Zinsbindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung – und dann kann’s richtig teuer werden, wenn die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sind.

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Mein erster Fehler: Zu kurz gedacht

Ich hatte mich damals – das war 2016 – für eine Zinsbindung von 10 Jahren entschieden. Damals lag der Zinssatz bei 1,7 %. Ich dachte: „Warum länger festschreiben? Vielleicht werden die Zinsen ja noch niedriger.“

Tja. Heute – 2025 – würde ich mir dafür gern eine scheuern. Die Zinsen liegen aktuell bei rund 3,5 %. Und meine Anschlussfinanzierung wird wohl doppelt so teuer wie meine ursprüngliche Rate. Das schmerzt.

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Kurze vs. lange Zinsbindung: Was sind die Vor- und Nachteile?

Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre):
➤ Vorteil: Du bekommst meist einen etwas niedrigeren Zinssatz.
➤ Nachteil: Du hast keine Sicherheit, wie hoch deine Anschlussrate wird.

Lange Zinsbindung (15–30 Jahre):
➤ Vorteil: Du sicherst dir für lange Zeit stabile Konditionen.
➤ Nachteil: Der Zinssatz ist oft etwas höher – aber die Differenz ist oft kleiner, als man denkt.

Für mich persönlich ist inzwischen klar: Langfristige Planung schlägt kurzfristige Zinsvorteile.

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Wann lohnt sich eine lange Zinsbindung?

Ich würde sagen: Immer dann, wenn…

• du weiß, dass du die Immobilie langfristig behalten willst,
• du Sicherheit vor Zinsanstiegen brauchst (z. B. mit Familie, wenig Puffer etc.),
• oder wenn du gerade einen relativ niedrigen Zinssatz erwischt hast.

Gerade in einem volatilen Zinsumfeld wie aktuell (2025) kann eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung ein echter Schutzschild sein.

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Mein Tipp: Sondertilgung nicht vergessen!

Egal ob kurze oder lange Zinsbindung – achte darauf, dass du Sondertilgungsrechte vereinbaren kannst. Ich habe z. B. jedes Jahr bis zu 5 % der Restschuld extra abbezahlen dürfen – und das hat mir später sehr geholfen, als ich mal einen kleinen Bonus bekam.

So kannst du Schulden schneller abbauen – ohne extra Gebühren.

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Was ich heute tun würde

Wenn ich heute nochmal finanzieren würde, würde ich folgendes tun:

1. Mindestens 15 Jahre Zinsbindung wählen – selbst bei leicht höherem Zinssatz.
2. Eine Kombination aus Planungssicherheit und Flexibilität suchen.
3. Frühzeitig (!) Angebote für die Anschlussfinanzierung prüfen – am besten schon 1–2 Jahre vor Ablauf.

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Fazit: Die Zinsbindung ist mehr als eine Zahl

Viele schauen beim Immobilienkredit nur auf die Höhe des Zinssatzes. Dabei ist es oft die Zinsbindung, die über die echte Finanzierbarkeit entscheidet. Wer heute zu kurz plant, zahlt später womöglich doppelt.

Denk langfristig. Und wenn du unsicher bist: Lass dich beraten – oder schreib mir gern. Ich teil gern meine Erfahrungen, auch die teuren.

Wenn du wie ich das erste Mal eine Baufinanzierung in Angriff nimmst, bist du irgendwann an dem Punkt, wo dein Bankberater sagt: „Und wie lange hätten Sie gern die Zinsbindung?“
Ganz ehrlich? Beim ersten Mal hatte ich keinen Plan, was das überhaupt bedeutet. Heute weiß ich’s besser – und darum nehm ich dich jetzt mit in meinen Entscheidungsprozess. Vielleicht bewahr ich dich damit vor dem gleichen Fehler, den ich gemacht hab

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Was ist eigentlich Zinsbindung?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz für deinen Immobilienkredit gilt. In dieser Zeit ändert sich an deinem Zinssatz nichts – egal, wie sich die Marktzinsen entwickeln.

Nach Ablauf dieser Bindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Und da wird’s spannend: Wenn die Zinsen dann höher sind als heute, zahlst du plötzlich deutlich mehr. Wenn sie niedriger sind – naja, Pech gehabt, dann hast du zu lange festgelegt.

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Meine Entscheidung damals: 10 Jahre – aus reiner Angst

Ich hab mich beim ersten Kredit für 10 Jahre Zinsbindung entschieden. Warum?

• Weil die Bank mir gesagt hat, das sei „üblich“.
• Weil der Zinssatz bei 10 Jahren am niedrigsten war.
• Und weil ich irgendwie dachte: In 10 Jahren bin ich eh längst durch mit dem Kredit.

Tja. Heute weiß ich: Das war ganz schön naiv

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Was ich heute anders machen würde

Zehn Jahre später stand ich vor der Anschlussfinanzierung – und die Zinsen waren viel höher als damals. Ich hab mich echt geärgert, dass ich nicht wenigstens 15 Jahre genommen hab. Der Zinsunterschied damals lag bei 0,2 Prozentpunkten – auf den ganzen Zeitraum hätte sich das locker gerechnet.

Wär ich noch mutiger gewesen, hätt ich sogar 20 Jahre fix gemacht. Hätte mir jede Menge Nerven gespart.

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So geh ich heute an die Entscheidung ran

Beim zweiten Objekt hab ich’s anders gemacht. Ich hab’s mir ausrechnen lassen – für 10, 15 und 20 Jahre. Die Unterschiede waren (ungefähr):

• 10 Jahre: 3,5 % Zins
• 15 Jahre: 3,7 %
• 20 Jahre: 3,95 %

Klar – auf den ersten Blick ist 3,5 % attraktiver. Aber wenn du durchrechnest, was passiert, wenn du danach bei 5 oder 6 % weitermachen musst, dann sieht die Welt ganz anders aus.

Ich hab mich am Ende für 15 Jahre entschieden. Ein guter Kompromiss aus Sicherheit und Flexibilität. Und diesmal hab ich’s nicht bereut.

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Wann welche Zinsbindung Sinn macht (meine Faustregeln)

• 10 Jahre: Wenn du sicher weißt, dass du das Objekt bald verkaufen willst oder sowieso bald umfinanzieren willst.
• 15 Jahre: Für die meisten ideal – gute Planungssicherheit, aber nicht zu unflexibel.
• 20 Jahre oder mehr: Wenn du das Objekt langfristig halten willst, die Zinsen niedrig sind und du auf Nummer sicher gehen willst.

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Mein Fazit: Lieber eine Zinsbindung zu lang als zu kurz

Wenn ich’s noch mal machen müsste, würd ich fast immer 15 oder sogar 20 Jahre wählen – einfach wegen der Planungssicherheit. Klar, der Zins ist minimal höher – aber was sind schon 0,2 %, wenn du dafür zehn Jahre lang ruhig schlafen kannst?
Und: Die Anschlussfinanzierung ist immer eine Wundertüte. Keiner weiß, wo die Zinsen in 5, 10 oder 15 Jahren stehen. Aber du kannst dich vorbereiten – mit einer klugen Entscheidung heute.

Wenn du grad überlegst, welche Laufzeit für dich passt: Lass dir die Szenarien durchrechnen. Und frag dich ehrlich: Willst du in zehn Jahren neu verhandeln? Oder lieber jetzt schon wissen, woran du bist?

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir geholfen. Im nächsten Beitrag zeig ich dir, wie ich mit einem Tilgungssatzwechsel meine monatliche Rate an mein Leben angepasst hab – und warum das ein echter Joker ist, wenn’s mal eng wird.

Bis bald! Dein Alex

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Möchtest du als Nächstes den Artikel zu Tilgungssatzwechsel oder lieber etwas wie Kredit trotz Probezeit – klappt das wirklich? Oder hast du eine Idee für ein Spezialthema oder einen Anbietervergleich? Sag einfach Bescheid!

Ich weiß noch genau, wie ich vor ein paar Monaten beim Frühstück saß, die Nachrichten las – und plötzlich hieß es: „EZB hebt Leitzins erneut an.“ Zack, wieder gestiegene Bauzinsen. Und ich? Ich hab eine laufende Immobilienfinanzierung, bei der in zwei Jahren die Zinsbindung endet. Was also tun?
Ich hab mich dann ziemlich intensiv mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigt. Klingt erstmal nach Finanzkonstrukten für Profis – ist aber gar nicht so kompliziert. Und es kann richtig, richtig viel Geld sparen. Heute erklär ich dir, wie ich’s gemacht hab – Schritt für Schritt.

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Was ist ein Forward-Darlehen überhaupt?

Ein Forward-Darlehen ist im Grunde ein Anschlusskredit, den du dir lange vor Ende deiner aktuellen Zinsbindung sichern kannst – meist bis zu 5 Jahre im Voraus.

Konkret: Du hast jetzt z. B. noch zwei Jahre Restlaufzeit auf deinen Kredit. Aber du willst dir schon heute die aktuellen Zinsen sichern, weil du glaubst, dass sie in zwei Jahren höher sein werden. Dann schließt du ein Forward-Darlehen ab, das erst 2027 startet – aber mit den Konditionen von heute.

Genau das hab ich gemacht.

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Warum ich mich dafür entschieden habe

Ich hab lang hin und her überlegt. Klar, man weiß nie genau, wie sich die Zinsen entwickeln. Aber für mich war klar: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen weiter steigen, war sehr hoch. Und da wollte ich einfach nicht auf Risiko spielen.
Ich hab mir also Angebote eingeholt – und festgestellt: Der Aufschlag für ein Forward-Darlehen war überschaubar. Bei meiner Bank: etwa 0,02 % pro Monat Vorlaufzeit.

Klingt wenig – aber über 24 Monate sind das knapp 0,5 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Trotzdem günstiger als das, was ich in zwei Jahren vermutlich zahlen würde.

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So lief’s bei mir ab – Schritt für Schritt

1. Zinsbindung geprüft: Meine aktuelle Finanzierung läuft bis Oktober 2027. Ich hab also noch Zeit – aber genau jetzt ist der richtige Zeitpunkt, weil der Vorlauf nicht zu groß ist.
2. Anbieter verglichen: Ich hab Angebote von mehreren Banken eingeholt. Wichtig war mir, dass keine doppelte Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
3. Konditionen fixiert: Ich hab mich für eine Zinsbindung von weiteren 15 Jahren entschieden – bei 3,9 % effektivem Jahreszins.
4. Abschluss gemacht: Der Kredit startet automatisch im Oktober 2027 – bis dahin zahl ich weiterhin mein aktuelles Darlehen.

Und das Beste: Ich hab jetzt Planungssicherheit. Keine Überraschungen mehr.

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Worauf du beim Forward-Darlehen achten musst

Ich hab bei meiner Recherche einiges gelernt – und ein paar Dinge solltest du unbedingt im Hinterkopf behalten:

• Vorlaufzeit kostet Aufschlag: Je früher du abschließt, desto höher der Zinsaufschlag. Manchmal lohnt es sich, ein paar Monate zu warten.
• Keine kostenlose Kündigung möglich: Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist verbindlich. Du kannst nicht einfach abspringen, wenn die Zinsen wider Erwarten sinken.
• Vergleichen lohnt sich richtig! Die Unterschiede zwischen den Banken waren bei mir teils über 0,4 % – das macht auf 10 Jahre mehrere tausend Euro aus.
• Flexible Tilgung prüfen: Ich hab extra drauf geachtet, dass ich auch Sondertilgungen machen darf.

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Mein Fazit – lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Für mich ganz klar: Ja. Es ist ein bisschen wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Und es fühlt sich verdammt gut an, zu wissen, dass ich 2027 nicht plötzlich 6 % zahlen muss.
Aber: Es ist nicht für jeden der richtige Weg. Du musst wissen, wie lange du in der Immobilie bleiben willst. Du musst vergleichen. Und du musst bereit sein, dich frühzeitig zu kümmern. Aber wenn du’s richtig machst, kannst du dir eine Menge Geld sparen – und schlaflose Nächte.

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir ein bisschen Klarheit gebracht. Wenn du mehr über Zinsstrategien, clevere Tilgung oder Anbieter-Vergleiche wissen willst – bleib dran. Beim nächsten Mal erzähl ich dir, wie ich meine monatliche Rate durch einen Tilgungssatzwechsel an mein Leben angepasst hab.

Bis dahin – bleib neugierig! Dein Alex

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Hi, ich bin’s wieder – Alex. In meinem Freundeskreis war ich lange der „Kredittyp“. Wahrscheinlich, weil ich mir ständig Zahlen um die Ohren haue. Aber weißt du was? Auch ich hab mir diese eine Frage mehr als einmal gestellt: Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten? Also wirklich leisten – ohne mich zu ruinieren oder komplett auf Lebensfreude zu verzichten.
Und genau das will ich heute mit dir teilen: wie ich rangegangen bin, welche Fehler ich gemacht habe – und wie du deine persönliche Finanzierungsspanne realistisch einschätzen kannst.

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Der größte Fehler: Vom Wunschobjekt rückwärts rechnen

Ich hab anfangs den gleichen Denkfehler gemacht wie viele: Ich hab mir ein schönes Haus im Umland rausgesucht – 480.000 €, tolle Lage, großzügiger Garten. Und dann überlegt: Wie krieg ich das finanziert?
Falsch. Total falsch. Denn das führt dazu, dass man sich in ein Objekt verliebt, das vielleicht gar nicht ins Budget passt. Besser ist: Erst Budget klären – dann suchen. Und wie das geht, zeig ich dir jetzt.

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Mein einfacher Budget-Check in 3 Schritten

Ich hab mich hingesetzt, Kaffee gekocht und drei simple Schritte durchgespielt:

1. Was bleibt am Monatsende übrig?

Ich hab meine Ausgaben mal wirklich ehrlich notiert: Fixkosten, Freizeit, Sparrate. Was bleibt wirklich? Bei mir waren es rund 1.400 € – das war der Betrag, den ich im Monat für die Kreditrate aufbringen könnte, ohne mich einzuschränken.

2. Was kostet ein Kredit wirklich?

Ich hab mit einem Kreditrechner verschiedene Szenarien durchgerechnet. Ein Darlehen über 300.000 € bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt etwa 1.375 € Rate im Monat. Passt also knapp. Aber nur, wenn keine Sonderkosten auftauchen. Daher hab ich vorsichtshalber nur mit 1.200 € Monatsrate kalkuliert.

3. Wie viel Immobilie steckt in dieser Rate?

Ich hab dann geschaut: Wie viel Haus bekomme ich mit 1.200 € Rate bei verschiedenen Zinssätzen? Ergebnis: Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung liegt mein Limit bei ca. 260.000 € Darlehenssumme. Wenn ich 40.000 € Eigenkapital einbringe, könnte ich also für rund 300.000 € kaufen.

Und genau das war mein neuer realistischer Rahmen.

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Warum du Nebenkosten niemals unterschätzen darfst

Ein echtes Aha-Erlebnis war das Thema Kaufnebenkosten. Ich dachte immer: „Ach, das sind 5–6 %.“ Pustekuchen! In meinem Bundesland kamen zusammen:

• 3,5 % Grunderwerbsteuer
• 1,5 % Notar & Grundbuch
• 3,57 % Maklerprovision (ja, leider…)

→ Macht zusammen 8,57 %. Bei einem 300.000 €-Objekt also gut 25.700 € zusätzlich. Und die muss man fast immer aus eigener Tasche zahlen. Die wenigsten Banken finanzieren diese mit.

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Mein Learning: Sicherheit vor Maximalbetrag

Ich hätte mir auch 350.000 € finanzieren lassen können. Rein rechnerisch. Aber ich hab mich bewusst dagegen entschieden. Warum?

Weil ich auch mal in Urlaub fahren will. Weil Reparaturen kommen. Und weil ich nicht bei jeder Zinsanpassung nachts wachliegen will.

Heute wohne ich in einer kleineren Doppelhaushälfte, solide, bezahlbar – und ich fühl mich gut damit. Keine schlaflosen Nächte. Und ich kann trotzdem sparen.

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Fazit: Kenne deine Grenzen – bevor die Bank es dir sagt

Wenn du mich fragst: Die wichtigste Frage bei der Baufinanzierung ist nicht „Wie viel bekomme ich?“ sondern „Wie viel kann ich mir wirklich leisten – dauerhaft?“. Das sind zwei völlig verschiedene Dinge.

Mach den Selbsttest. Sei ehrlich zu dir. Und vergiss nie: Ein bisschen Puffer im Leben ist mehr wert als der extra Quadratmeter im Wohnzimmer.

Wenn du magst, schick mir gern deine Zahlen, Fragen oder Unsicherheiten – ich bin kein Finanzberater, aber ein echter Erfahrungsfreund. Und manchmal ist genau das hilfreicher.

Bis bald

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Ich sag’s direkt: Als Selbstständiger ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, ist wie ein Bewerbungsgespräch mit besonders pingeligen Personalern – du brauchst ein gutes Auftreten, perfekte Unterlagen, und musst trotzdem hoffen, dass dein Gegenüber dich mag. Klingt hart? Ist es auch. Aber: Es ist machbar.
Ich hab den Weg hinter mir – und heute will ich dir ganz offen erzählen, was bei mir funktioniert hat, was schiefging und wie du’s besser machen kannst. Also, los geht’s

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Warum es für Selbstständige oft schwieriger ist

Anders als Angestellte bekommen wir kein festes Monatsgehalt. Unsere Einnahmen schwanken – mal ist’s ein fetter Monat, mal wird’s knapp. Für Banken bedeutet das: Risiko.
Dazu kommt, dass viele Selbstständige (mich früher eingeschlossen) ihre Einnahmen steuerlich möglichst schlank halten. Klingt clever – bis du der Bank deine Zahlen vorlegst und die sagt: „Hmm, zu wenig Einkommen.“

Ich musste da echt umdenken: Für die Bank zählt nicht, was auf dem Konto ist, sondern was auf dem Papier steht – in der Einnahmenüberschussrechnung oder BWA.

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Was die Bank sehen will – und was ich geliefert hab

Ich hab irgendwann verstanden, was für die Bank wichtig ist. Und hab meine Unterlagen entsprechend vorbereitet:

• Mindestens zwei Jahresabschlüsse: Ohne das läuft nix.
• Aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung): Die zeigt, wie’s gerade läuft.
• Steuerbescheide der letzten zwei Jahre
• Einkommenssteuererklärung
• Manchmal auch: Private Vermögensaufstellung

Ich hab mir einen Steuerberater geschnappt, der mir geholfen hat, alles in ordentliche Form zu bringen. Und ich hab ein Jahr vor der geplanten Finanzierung schon drauf geachtet, meinen Gewinn nicht zu „optimieren“, sondern zu zeigen, was wirklich möglich ist.

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Die richtige Bank finden – das war mein Gamechanger

Viele Hausbanken winken ab, sobald sie „selbstständig“ hören. Deshalb hab ich mir einen freien Finanzierungsvermittler gesucht, der sich auf Selbstständige spezialisiert hat.

Ein paar Banken, mit denen ich gute Erfahrungen gemacht habe:

• ING: Wenn die Zahlen stimmen, sind sie auch bei Selbstständigen offen.
• DSL Bank: Arbeitet viel mit Vermittlern zusammen.
• BBBank: Hat eigene Produkte für Selbstständige.
• Debeka: Überraschend flexibel, wenn man gut vorbereitet ist.

Ich persönlich hab’s am Ende über Creditweb abgewickelt – die haben mir mehrere Angebote gemacht und mir geholfen, auch die passende Tilgung und Zinsbindung zu finden.

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Meine Tipps – aus der Praxis, nicht aus dem Lehrbuch

1. Langfristig planen. Wenn du weißt, dass du in 1–2 Jahren kaufen willst, fang heute an, deine Finanzen aufzuräumen.
2. Nicht am Steuerberater sparen. Eine gute Präsentation deiner Zahlen macht den Unterschied.
3. Red ehrlich mit deinem Finanzvermittler. Keine Tricks, keine Ausreden. Ehrlichkeit zahlt sich aus.
4. Reserven einkalkulieren. Banken lieben Sicherheit – ein bisschen Rücklage beruhigt nicht nur sie, sondern auch dich.
5. Nicht aufgeben. Ich wurde fünfmal abgelehnt, bevor’s geklappt hat. Und heute sitz ich in meinem eigenen Wohnzimmer. Mit Kaffee. Und WLAN

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Mein Fazit: Es ist kein Spaziergang – aber es lohnt sich

Wenn du selbstständig bist und vom Eigenheim träumst: Gib nicht auf. Es ist ein bisschen mehr Aufwand, du musst ein bisschen mehr liefern – aber es geht.

Und das Gefühl, nach all dem Papierkram endlich die eigenen Schlüssel in der Hand zu halten? Unbezahlbar. Echt jetzt.

Wenn du Fragen hast oder selbst grad auf der Suche nach der passenden Finanzierung bist, schreib mir einfach – ich teil gern meine Erfahrungen.