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Kreditabsicherung bei Baufinanzierung – sinnvoll oder einfach nur teuerer Quatsch? Mein Erfahrungsbericht

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Als ich meinen ersten Immobilienkredit abgeschlossen hab, kam ziemlich schnell die Frage auf: „Wie wollen Sie die Finanzierung absichern?“
Ich so: „Äh, mit einem Helm vielleicht?“
Okay, Spaß beiseite – das Thema ist wichtig. Wenn du plötzlich nicht mehr zahlen kannst, will die Bank natürlich trotzdem ihr Geld. Und zwar jeden Monat.

Heute nehm ich dich mit in meine Gedankenwelt zur Berufsunfähigkeitsversicherung, Restschuldversicherung und Risikolebensversicherung – was davon ich abgeschlossen habe, was ich als unnötig empfunden habe, und worauf du achten musst.

1. Risikolebensversicherung – mein klarer Favorit

Das war für mich ehrlich gesagt ein No-Brainer. Wenn mir was passiert und ich sterbe, soll meine Familie nicht mit dem Kredit allein dastehen.

Ich hab eine Risikolebensversicherung über 250.000 € abgeschlossen – das deckt meine Restschuld komplett ab.

Mein Tipp:
Such dir einen Tarif mit konstanter oder linear fallender Versicherungssumme, passend zum Tilgungsverlauf deines Kredits – so zahlst du nicht zu viel.

Kostenpunkt bei mir: ca. 12 € pro Monat – ein Witz im Vergleich zum Schutz, den’s bietet.

2. Restschuldversicherung – hab ich abgelehnt

Klingt erstmal gut: Wenn du arbeitslos wirst oder krank, springt die Versicherung ein und übernimmt die Rate.

ABER:
Ich hab mir die Bedingungen genau angeschaut – und fast rückwärts den Tisch runtergefallen.

  • Wartezeiten, Karenzzeiten, Ausschlüsse
  • Beiträge, die sich nachträglich erhöhen können
  • Und das Beste: Leistungen oft gedeckelt auf 12 Monate

Ich hätte monatlich über 40 € zahlen sollen – bei einer überschaubaren Leistung. Für mich: zu teuer für zu wenig.
Mein Fazit: Wer keine Rücklagen hat und auf Nummer sicher gehen will, kann’s prüfen – ich hab’s gelassen.

3. Berufsunfähigkeitsversicherung – hatte ich schon vorher

Das ist aus meiner Sicht eine der wichtigsten Versicherungen überhaupt, egal ob mit Kredit oder ohne.

Ich hab schon vor der Finanzierung eine BU abgeschlossen, die mir 1.500 € monatliche Rente zahlt, wenn ich aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr arbeiten kann. Das reicht, um meine Kreditrate + Lebensunterhalt zu decken.

Die Beiträge sind zwar höher (bei mir ca. 65 € monatlich), aber die Leistung ist deutlich umfassender als bei einer Restschuldversicherung.

Wenn du noch keine BU hast: Lass dich beraten – früh abschließen ist günstiger.

4. Was Banken wollen – und was du wirklich brauchst

Viele Banken fragen aktiv nach einer Absicherung – aber zwingen dürfen sie dich nicht.
Bei mir war’s so:

  • Die Risikolebensversicherung hat meine Bank positiv bewertet.
  • Eine Restschuldversicherung wurde angeboten – aber ich hab sie abgelehnt, und es war okay.
  • BU war kein Thema für die Bank, sondern eher für mich persönlich wichtig.

Am Ende zählt für die Bank: Zahlungssicherheit. Wie du die herstellst, ist erstmal dein Ding – solange’s realistisch ist.

Mein Fazit: Absichern, ja – aber mit Verstand

Ich hab mich am Ende für zwei Dinge entschieden:

Risikolebensversicherung – für den schlimmsten Fall
Berufsunfähigkeit – für alle, die im echten Leben passieren können

Restschuldversicherung? Nicht mein Ding. Zu teuer, zu undurchsichtig, zu eingeschränkt.

Und ganz ehrlich: Ich schlaf besser, seit ich weiß, dass meine Familie nicht ins Chaos stürzt, wenn mir was passiert.

Beleihungswert vs. Kaufpreis: Was die Bank wirklich interessiert – und was das für deinen Kredit bedeutet

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Als ich zum ersten Mal ein Haus kaufen wollte, hab ich gedacht: „Ich zahl 350.000 €, also wird die Bank das schon so übernehmen.“
Tja, falsch gedacht. Die Bank hat plötzlich von Beleihungswerten gesprochen – und ich stand da wie ein Anfänger im Mathe-LK. Deshalb erklär ich dir heute ganz einfach:
Was ist der Beleihungswert, warum ist er (leider) nicht der Kaufpreis – und wie beeinflusst das deinen Immobilienkredit?

Was ist der Beleihungswert überhaupt?

Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank im schlimmsten Fall für deine Immobilie bekommen würde, wenn du zahlungsunfähig wirst – also eine Art „Worst-Case-Verkaufspreis“.
Dabei ist wichtig:
Der Beleihungswert ist fast immer niedriger als der tatsächliche Kaufpreis oder Marktwert. Warum? Weil Banken vorsichtig kalkulieren. Sie wollen sicherstellen, dass sie im Zweifel nicht draufzahlen.

Typischerweise liegt der Beleihungswert bei etwa 80–90 % des Verkehrswertes – je nach Objekt, Lage und Zustand.

Beispiel aus meiner Praxis

Ich wollte damals ein Haus für 350.000 € kaufen.
Lage: okay. Zustand: renovierungsbedürftig, aber solide.
Die Bank hat’s geschätzt – und kam auf einen Beleihungswert von 310.000 €.

Das Problem: Ich wollte 330.000 € finanzieren. Und damit mehr als der ermittelte Beleihungswert.
Was dann passiert? Höhere Zinsen, schlechtere Konditionen – oder im schlimmsten Fall: Ablehnung.

Warum der Beleihungswert so entscheidend ist

Die Bank richtet ihre Konditionen nicht nur nach deinem Einkommen und deiner Bonität, sondern eben auch danach, wie „sicher“ das Objekt ist.
Ein hoher Beleihungsauslauf (also Verhältnis von Darlehenshöhe zu Beleihungswert) bedeutet für die Bank mehr Risiko – und das heißt:

  • höherer Zinssatz
  • mehr Sicherheiten erforderlich
  • eventuell sogar Zinsaufschläge oder Absicherung durch Bürgen

Wenn du hingegen unter 80 % Beleihungsauslauf bleibst, bekommst du meist die besten Konditionen am Markt. Manche Anbieter staffeln sogar ihre Zinsangebote danach:
< 60 %, < 80 %, > 90 %, > 100 %.

Was kannst du tun, wenn der Beleihungswert zu niedrig ausfällt?

Ich hatte damals Glück – mein Berater hat mir ein paar clevere Optionen gezeigt:

  • Mehr Eigenkapital einbringen: Dadurch sinkt der benötigte Finanzierungsanteil.
  • Kaufpreis verhandeln: Nicht schön, aber manchmal hilfreich.
  • Sanierungsplan vorlegen: Bei energetischer Sanierung kann sich der Beleihungswert erhöhen.
  • Teilfinanzierung in zwei Darlehen aufteilen: z. B. ein Teil mit günstigen Konditionen bis 80 %, der Rest mit Zinsaufschlag – aber besser kalkulierbar.

Wichtig ist: Mit der Bank reden, bevor du einfach unterschreibst. Viele erklären dir das nicht freiwillig – aber du hast das Recht auf Transparenz.

Mein Fazit: Kenne den Beleihungswert – bevor die Bank dich damit überrascht

Wenn du Immobilien finanzierst, dann schau nicht nur auf den Kaufpreis. Schau auf das, was die Bank als realistisch ansieht. Der Beleihungswert entscheidet mit darüber, ob du gute Konditionen bekommst oder tief in die Tasche greifen musst.
Je besser du das im Vorfeld weißt, desto gezielter kannst du deine Finanzierung aufbauen.

Wenn du Fragen hast oder dir unsicher bist, ob dein Objekt „beleihbar“ genug ist – meld dich bei mir. Ich bin kein Banker, aber jemand, der die Sache ehrlich und verständlich erklärt

Kaufnebenkosten senken – 7 Tricks, mit denen ich wirklich Geld gespart habe

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Wenn du eine Immobilie kaufst, denkst du wahrscheinlich zuerst an den Preis. Logisch. Aber das dicke Ende kommt oft später – bei den Kaufnebenkosten.
Da fallen schnell mal 10–15 % zusätzlich an – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch. Das kann bei einem Haus für 300.000 € nochmal bis zu 45.000 € extra bedeuten. Autsch.
Ich hab bei meinem letzten Kauf gelernt: Man kann da sehr wohl sparen. Nicht alles, aber deutlich mehr, als viele denken.

Heute zeig ich dir ganz konkret, wie ich’s gemacht hab – und was du bei deinem Kauf unbedingt beachten solltest.

1. Makler vermeiden – oder mit dem Verkäufer verhandeln

In manchen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten. In anderen zahlst du als Käufer noch immer 100 %.
Ich hab gezielt nach Objekten ohne Makler gesucht – z. B. über eBay Kleinanzeigen, ImmoScout mit Filter „ohne Provision“ oder über Bekannte. Und bei einem Objekt mit Makler hab ich den Verkäufer überzeugt, die Hälfte zu übernehmen. Spart je nach Preis schnell mal 6.000–10.000 €.

Tipp: Auch bei Privatverkäufen lohnt es sich, zu fragen, ob der Verkäufer das Objekt zusätzlich „ohne Provision“ auf anderen Plattformen einstellt.

2. Grunderwerbsteuer reduzieren – ganz legal

Ich wusste vorher nicht, dass du die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer senken kannst – wenn du bestimmte Dinge separat aufführst.
Beispiel: Die Einbauküche oder das Gartenhaus. Diese Sachen gehören nicht automatisch zur Immobilie – und können im Kaufvertrag separat beziffert werden.

Ich hab bei meinem Kauf etwa 9.000 € für Küche, Markise und Einbauschrank „ausgeklammert“ – Ergebnis: mehrere hundert Euro weniger Grunderwerbsteuer.

Wichtig: Nur realistische Werte ansetzen – das Finanzamt schaut da genau hin.

3. Notarkosten vergleichen – ja, das geht wirklich

Viele denken: Notar ist Notar, kostet halt. Stimmt nur halb.

Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, aber manche Notare berechnen Zusatzleistungen. Ich hab bei drei Kanzleien angefragt – und mich für die entschieden, die transparent ohne versteckte Beratungspakete gearbeitet hat.

Ergebnis: ca. 400 € günstiger.

Tipp: Einfach anrufen und unverbindlich nach einem Kostenvoranschlag fragen – die meisten Notare sind da offen.

4. Grundbuchkosten senken – mit smarter Vertragsgestaltung

Klingt technisch, aber einfach gesagt: Je schlanker der Vertrag, desto weniger Aufwand fürs Grundbuchamt – und desto günstiger.
Bei mir hat der Notar vorgeschlagen, auf eine Auflassungsvormerkung zu verzichten, weil es keinen Zwischenkäufer gab. Auch wurde keine Finanzierungsbestätigung eingetragen, weil ich das Geld vorab verfügbar hatte.

Gespart: knapp 300 €.

5. Kombikredit mit Nebenkostenanteil verhandeln

Viele Banken bestehen darauf, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Ich hab aber hartnäckig verhandelt – und eine 110 %-Finanzierung bekommen.

Was das gebracht hat?

Ich konnte mein Eigenkapital behalten
Ich musste keinen teuren Privatkredit aufnehmen
Und ich konnte mit dem gesparten Geld später Sondertilgungen machen

Natürlich war der Zins leicht höher – aber unterm Strich hab ich’s so günstiger gelöst.

6. Energieausweis frühzeitig klären

Bei einem Objekt, das ich fast gekauft hätte, wollte der Verkäufer keinen Energieausweis vorlegen. Wenn du den nicht hast, kann das später Probleme beim Notar oder der Finanzierung geben – im schlimmsten Fall wird’s teurer oder du zahlst drauf.

Ich hab den Deal damals abgelehnt – und beim nächsten Objekt auf einen gültigen Energieausweis bestanden. Spart Ärger, Zeit und ggf. Zusatzkosten.

7. Bankgebühren im Auge behalten

Meine erste Bank wollte eine Bereitstellungszinsfreie Zeit von nur 3 Monaten – das hätte mich locker 1.200 € extra gekostet, weil sich die Auszahlung verzögert hat. Ich hab mir ein zweites Angebot eingeholt – mit 12 Monaten bereitstellungszinsfrei. Zack: Keine Zusatzkosten.

Auch Grundschuld-Eintragungen oder Rangänderungen lassen sich manchmal verhandeln.

Mein Fazit: Wer fragt, spart

Ich hab bei meinem Kauf durch clevere Planung, ein paar Telefonate und ein bisschen Verhandlungsgeschick über 6.000 € gespart – ohne Risiko, ohne Trickserei.

Mein Appell an dich:
Stell Fragen
Vergleiche Angebote
Und trau dich, zu verhandeln – du kaufst hier keine Zahnpasta, sondern dein Zuhause!

Bis bald – beim nächsten Artikel erzähl ich dir, wie ich meine Baufinanzierung gegen Berufsunfähigkeit und Co. abgesichert hab – und ob sich das wirklich lohnt.

Bausparvertrag als Teil der Immobilienfinanzierung: Oldschool oder cleverer Schachzug?

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Hi, ich bin Alex – und ja, ich hatte tatsächlich noch einen Bausparvertrag. Klingt nach 90er-Jahre-Klassiker? Mag sein. Aber als ich mitten in meiner Immobilienfinanzierung steckte, wurde mir klar: Das Ding kann mehr als nur Zinsen auf Erbengeld horten.
In diesem Artikel zeig ich dir, wie ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll sein kann, wann er dich wirklich weiterbringt – und wann du besser die Finger davon lässt.

Was ist ein Bausparvertrag überhaupt?

Kurz gesagt: Du sparst erst Geld an – meist über mehrere Jahre – und sicherst dir dafür ein Recht auf ein günstiges Darlehen in der Zukunft.
Der Clou: Der Zinssatz für das spätere Darlehen wird schon heute festgelegt. Egal, was am Markt passiert – du bekommst genau das, was du dir „damals“ gesichert hast.

Das hat Vor- und Nachteile. Und genau da fängt’s an, spannend zu werden.

Warum ich (doch noch) zum Bausparer wurde

Ich hab ehrlich gesagt lange überlegt. Ein Finanzberater hat mir dann ein Kombimodell vorgestellt:

  • Ich hab einen Teil meines Finanzierungsbedarfs über ein klassisches Annuitätendarlehen gedeckt.
  • Den Rest hab ich über ein Bausparvertrag-Darlehen finanziert, das ich nach sieben Jahren in Anspruch nehmen kann – mit garantiertem Zins.

Warum ich’s gemacht hab?

  • Ich wollte mir gegen steigende Zinsen absichern.
  • Ich hatte durch einen kleinen Bonus Spielraum zum Ansparen.
  • Und ich fand’s ehrlich gesagt auch angenehm, einen Plan B in der Hinterhand zu haben.

Für wen ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Meiner Erfahrung nach lohnt sich ein Bausparvertrag in diesen Fällen ganz besonders:

Sicherheitsfans: Du willst heute schon wissen, wie hoch deine Rate in 10 Jahren ist? Bausparen gibt dir diese Sicherheit.

Zinssteigerung erwartet: Wenn du glaubst, dass die Zinsen langfristig steigen werden, kann ein Bausparvertrag eine sehr günstige Anschlussfinanzierung sichern.

Zukünftige Modernisierung: Du planst ein Haus zu kaufen, willst aber erst in ein paar Jahren richtig sanieren? Dann kannst du das Bauspardarlehen gezielt einsetzen.

Junge Menschen / Familien: Viele Bausparkassen bieten Sonderkonditionen für junge Leute, Berufsanfänger oder Familien mit Kindern – z. B. staatliche Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen.

Wann lohnt es sich eher nicht?

Ich sag’s, wie’s ist: Wenn du gerade kaufst und alles sofort finanzieren musst, bringt dir der klassische Bausparvertrag erstmal wenig. Die Ansparphase braucht Zeit – und das passt nicht immer zum Immobilienkauf-Tempo.

Auch wenn du flexibel bleiben willst (z. B. mit Sondertilgungen), kann ein klassischer Kredit ohne Bausparbindung oft besser sein.

Und der Zinssatz? Ist beim Bauspardarlehen manchmal höher als bei einem normalen Annuitätendarlehen – zumindest, wenn du ihn heute brauchst.

Was ich gelernt habe

Ich hätte nie gedacht, dass ich das mal sage – aber mein Bausparvertrag gibt mir ein gutes Gefühl. Kein Zinsroulette. Kein Ratespiel. Ich weiß einfach, was kommt. Und: Ich konnte durch die Kombination mit meinem Annuitätendarlehen einen durchschnittlich besseren Gesamtzins erzielen – auch wenn’s am Anfang komplex wirkte.

Der Trick liegt in der Planung. Und im richtigen Timing.

Mein Fazit: Bausparvertrag – nicht retro, sondern strategisch

Der Bausparvertrag ist wie ein Schweizer Taschenmesser: unscheinbar, aber verdammt nützlich, wenn du weißt, wie du ihn einsetzen musst. Er ist kein Allheilmittel, aber ein cleveres Werkzeug im Finanzierungsbaukasten.
Wenn du Fragen hast, ob ein Bausparvertrag in deine Finanzierung passt – schreib mir gerne. Ich erklär’s dir ohne Sparkassen-Kauderwelsch

Bis bald, dein Alex

Kaufpreis verhandeln beim Hauskauf: So holst du mehr raus, ohne unsympathisch zu wirken

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Wenn du zum ersten Mal eine Immobilie kaufen willst, denkst du wahrscheinlich: Der Preis steht fest – und wenn du ihn dir leisten kannst, nimmst du ihn. Aber ich kann dir aus über 20 Jahren Erfahrung sagen: Fast jeder Preis ist verhandelbar. Und mit der richtigen Taktik kannst du beim Hauskauf oft mehrere Tausend Euro sparen, ohne dabei den Verkäufer gegen dich aufzubringen.
Ich bin Alex, Hausbesitzer und Immobilienkäufer aus Leidenschaft. Und ich zeig dir heute, wie du beim Hauskauf klug verhandelst, welche Argumente wirklich ziehen – und warum ein bisschen Fingerspitzengefühl oft mehr bringt als knallhartes Pokern.

Warum überhaupt verhandeln?

Ganz einfach: Weil der Angebotspreis meist nicht das Ende der Fahnenstange ist. Verkäufer setzen bewusst etwas höher an, um Verhandlungsspielraum zu lassen – oder um sich Luft zu schaffen, falls mehrere Interessenten mitbieten.
Vor allem bei Immobilien, die schon länger inseriert sind, lohnt es sich, in die Verhandlung zu gehen. Und auch bei Häusern mit Renovierungsbedarf, zweifelhafter Lage oder offensichtlichen Mängeln ist der Spielraum oft größer als du denkst.

Die richtige Vorbereitung

Bevor du mit dem Verkäufer oder Makler sprichst, solltest du dich gründlich vorbereiten. Dazu gehört:

  • der Vergleichspreis ähnlicher Immobilien in der Region
  • eine Einschätzung des Sanierungsbedarfs
  • eine ehrliche Einschätzung deiner eigenen Zahlungsfähigkeit
  • im Idealfall: eine schriftliche Finanzierungsbestätigung deiner Bank (das wirkt stark!)

Je besser du vorbereitet bist, desto souveräner kannst du argumentieren – und desto glaubwürdiger wirkst du.

Typische Argumente in der Preisverhandlung

Du solltest immer sachlich und konkret bleiben. Persönliche Meinungen wie „Ich find den Preis zu hoch“ bringen nichts. Stattdessen lieber so:

  • „Die Heizung ist 25 Jahre alt – das bedeutet mittelfristig Investitionen von ca. 15.000 €. Ich würde das gern im Preis berücksichtigt wissen.“
  • „Der Boden im Obergeschoss müsste komplett erneuert werden – das kostet etwa 8.000 €. Würden Sie bei einem Preisnachlass mitgehen?“
  • „Im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Umgebung liegt dieses Haus rund 10 % über dem Durchschnitt. Gibt es da Verhandlungsspielraum?“

So signalisierst du: Du bist kein Schnäppchenjäger, sondern jemand, der realistisch kalkuliert.

Wie viel ist drin?

Das hängt stark von der Lage, der Nachfrage und der Motivation des Verkäufers ab. Bei stark nachgefragten Objekten ist der Spielraum oft klein – hier entscheidet eher Schnelligkeit als der Preis.
Bei durchschnittlicher Nachfrage oder Renovierungsbedarf sind jedoch 5 bis 10 % Nachlass keine Seltenheit. Bei einer Immobilie für 400.000 € entspricht das immerhin 20.000 bis 40.000 Euro – dafür lohnt sich das Gespräch allemal.

Der richtige Moment

Die Preisverhandlung sollte nach der Besichtigung, aber vor dem Notartermin stattfinden. Idealerweise, wenn du dich für das Objekt entschieden hast – und der Verkäufer spürt, dass du ernsthaftes Interesse hast.
Wichtig ist: Verbindlichkeit zeigen, ohne sich erpressbar zu machen. Beispiel:
„Das Haus gefällt uns sehr gut – wir können uns den Kauf vorstellen. Aber bei dem aktuellen Zustand müssten wir über den Preis noch einmal sprechen.“

Was, wenn der Verkäufer nicht verhandeln will?

Manche Verkäufer lehnen Verhandlungen ab – und das ist ihr gutes Recht. Dann kannst du überlegen, ob du trotzdem kaufen willst oder nicht. Vielleicht kommt später doch ein Entgegenkommen, wenn andere Interessenten abspringen.
Oder du fragst nach anderen Möglichkeiten: Übernahme von Möbeln, Garage, Markise oder sonstigen Extras. Auch ein früherer Einzugstermin oder eine Flexibilität beim Notartermin kann für den Verkäufer wertvoller sein als 5.000 € Preisnachlass.

Mein Fazit: Verhandeln lohnt sich – wenn man’s richtig macht

Beim Hauskauf geht es um riesige Summen. Da wären selbst 1 oder 2 % Preisunterschied bares Geld. Und mit einer klugen, respektvollen Verhandlung kannst du dir diese Summe oft sichern – ohne Streit, ohne Druck.
Ich hab’s selbst mehrfach erlebt: Wer ruhig, gut vorbereitet und fair argumentiert, wird meist belohnt. Und der Verkäufer? Der freut sich, wenn er merkt, dass sein Haus in gute Hände kommt – auch wenn es ein paar Tausender weniger sind.