Wenn die Miete ausbleibt, steigt bei vielen Vermietern sofort der Puls. Verständlich – schließlich läuft der eigene Kredit weiter, und die Betriebskosten sowieso. Aber überstürztes Handeln bringt gar nichts. Ich habe mir über die Jahre einen Plan zurechtgelegt, wie ich mit Mietrückständen umgehe – ruhig, rechtssicher und mit klarem Ablauf.

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1. Stufe: Freundliche Erinnerung nach wenigen Tagen

Die Miete kommt bei mir per Dauerauftrag – das ist mit fast allen Mietern so vereinbart. Wenn am 5. Werktag des Monats kein Zahlungseingang da ist, verschicke ich eine kurze, freundliche Erinnerung:

„Hallo Herr/Frau XY,
leider konnte ich bisher keinen Eingang der Miete für [Monat] feststellen. Vielleicht gab es ein Versehen? Bitte prüfen Sie den Zahlungsausgang und melden Sie sich kurz zurück.
Viele Grüße,
Alex“

In 80 % der Fälle ist es dann schon erledigt. Manchmal war’s ein Zahlendreher oder eine vergessene Umstellung.

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2. Stufe: Schriftliche Mahnung mit Fristsetzung

Wenn nach der freundlichen Erinnerung keine Reaktion oder Zahlung erfolgt, geht es weiter mit einer förmlichen Mahnung per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Wichtig ist für mich:

• Klarer Betrag nennen (z. B. „offen sind 820 € Kaltmiete + 180 € NK“)
• Konkrete Frist setzen (meist 7 Tage)
• Hinweis, dass im Falle der Nichtzahlung eine Kündigung droht

Beispieltext:

„Sehr geehrter Herr/Frau XY,
trotz Erinnerung vom [Datum] konnte ich bis heute keinen Zahlungseingang verzeichnen. Ich fordere Sie daher auf, die ausstehende Miete in Höhe von [Betrag] bis spätestens zum [Datum] zu begleichen.
Andernfalls sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (§ 543 Abs. 2 BGB).“

Diese Nachricht ist zwar deutlich, aber noch nicht juristisch formal – das ist für mich bewusst so gewählt.

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3. Stufe: Kündigung und gerichtliches Mahnverfahren

Bleibt auch die Mahnung ohne Erfolg, wird es ernst. Ich arbeite in solchen Fällen mit einem Fachanwalt zusammen – damit die fristlose Kündigung rechtssicher erfolgt.

Voraussetzung dafür:

• Zwei Monatsmieten offen
• Oder einmal mehr als eine volle Monatsmiete und länger als einen Monat im Rückstand
• Idealerweise schriftliche Beweise (Mahnungen, Kontoauszüge)

Die Kündigung erfolgt dann schriftlich mit Begründung und Nachweis – und parallel beantragen wir ein gerichtliches Mahnverfahren, wenn keine Zahlung erfolgt.

Wichtig: Der Mieter hat die Chance zur Abwendung, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Klageeinreichung alles bezahlt. Ich informiere den Mieter darüber ebenfalls – ganz transparent.

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Warum ich trotzdem auf Kommunikation setze

Auch wenn der rechtliche Weg möglich ist, versuche ich bis zuletzt, eine Einigung ohne Gericht zu erzielen:

• Ratenzahlung
• Vereinbarung über Auszug gegen Mietverzicht
• Hilfe bei Kontakt zur Schuldnerberatung

Das klappt nicht immer – aber öfter als man denkt. Und es spart allen Seiten Zeit, Nerven und Geld.

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Mietrückstand ist unangenehm – aber lösbar

Ich bin kein Fan von Druck, aber auch kein Freund von ewiger Geduld. Wenn die Miete nicht kommt, habe ich heute einen klaren Ablauf, der mir Sicherheit gibt und Eskalationen vermeidet:

• Stufe 1: Freundliche Erinnerung
• Stufe 2: Schriftliche Mahnung mit Frist
• Stufe 3: Kündigung und gerichtliche Schritte

Dazwischen versuche ich immer wieder zu reden – solange ich das Gefühl habe, dass es was bringt.

Dieser Artikel fällt mir nicht ganz leicht. Ich war vor einiger Zeit selbst in der Situation: Alles sah gut aus, ich hatte die Finanzierung vorbereitet, Unterlagen eingereicht, Zins gesichert – und dann kam der Anruf: „Wir haben uns für einen anderen Käufer entschieden.“
Der Immobilienkauf war geplatzt.
Ich stand mit einem genehmigten Kredit da – aber ohne Immobilie.
Was dann?
In diesem Beitrag zeige ich dir, was in so einem Fall wichtig ist, welche Rechte und Pflichten du hast – und wie ich persönlich damit umgegangen bin.

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Ausgangssituation: Kredit fast abgeschlossen, Immobilie plötzlich weg

Ich hatte mit dem Verkäufer bereits über den Notartermin gesprochen. Der Kaufpreis war fix, ich hatte alle Objektunterlagen eingereicht, die Finanzierung war in trockenen Tüchern.
Doch noch vor der Unterschrift beim Notar rief mich der Makler an:
„Es tut mir leid, die Eigentümer haben sich kurzfristig für einen anderen Käufer entschieden. Wir danken für Ihr Interesse.“

Ein Schock. Ich war sauer, enttäuscht – und hatte das Gefühl, komplett umsonst Zeit und Geld investiert zu haben.

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Die wichtigste Frage: Warst du bereits beim Notar?

Diese Frage entscheidet über fast alles.

• Wenn der Kaufvertrag beim Notar bereits unterschrieben wurde, ist der Kauf rechtskräftig.
  Dann kann man nur noch zurücktreten, wenn der Vertrag eine Rücktrittsklausel enthält (z. B. wegen Finanzierungszusage oder Baumängel).
  Ist der Vertrag unterschrieben und du steigst aus, können Schadensersatzforderungen auf dich zukommen.
• Wenn der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben wurde, ist rechtlich noch nichts bindend.
  Auch ein bereits erstellter Finanzierungsvertrag ist – je nach Stand – kündbar oder aufschiebend bedingt.

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Was passiert mit dem Kredit?

Das hängt davon ab, wie weit der Antrag bei der Bank war.

1. Kredit nur angefragt, aber noch nicht unterschrieben

Kein Problem. Der Antrag kann einfach verworfen werden. Auch eine Finanzierungszusage ist noch kein bindender Vertrag – solange du nichts unterschrieben hast.

2. Kreditvertrag bereits unterschrieben

Jetzt wird es ernster. Einige Banken binden die Finanzierung an ein konkretes Objekt.
Wenn dieses nicht gekauft wird, kann der Vertrag unwirksam sein oder aufgelöst werden – manchmal mit Bearbeitungsaufwand.
Andere Banken sehen den Kredit als fest abgeschlossen – dann zahlst du womöglich Bereitstellungszinsen oder musst eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Mein Tipp:
Unbedingt mit der Bank sprechen – viele sind kulant, wenn du zeitnah ein anderes Objekt findest.

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Muss ich mit Kosten rechnen?

Leider ja, je nach Phase:

• Kosten für Gutachten oder Bewertung – wenn die Bank bereits einen Gutachter geschickt hat
• Kosten für Notartermine, die kurzfristig abgesagt wurden – wenn Termine gebucht, aber nicht wahrgenommen wurden
• Bereitstellungszinsen, wenn du den Kredit nicht abrufst, aber er bereitgestellt wurde
• Bearbeitungsgebühren, wenn eine Bank das explizit vertraglich vereinbart hat (selten, aber möglich)

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Wie ich es gelöst habe

Ich hatte den Kreditvertrag unterschrieben – allerdings mit einem Vorbehalt: Die Auszahlung war an die Vorlage des unterschriebenen Kaufvertrags gebunden.
Dadurch war ich rechtlich abgesichert. Die Bank hat mir 6 Monate Zeit gegeben, ein neues Objekt zu finden. Ich musste weder Zinsen noch Gebühren zahlen.
Innerhalb von 4 Monaten habe ich dann tatsächlich ein anderes Haus gefunden – und dieselbe Finanzierung weiter genutzt.

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Was ich beim nächsten Mal anders machen würde

• Noch klarere Kommunikation mit der Bank, unter welchen Bedingungen der Kredit gilt
• Kreditvertrag erst unterschreiben, wenn Notartermin wirklich fix ist
• Makler oder Verkäufer auf Absicherung ansprechen, z. B. durch Reservierungsvereinbarung
• Alle Nebenkosten bewusst einkalkulieren, auch wenn der Kauf scheitert

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Ein geplatzter Immobilienkauf ist frustrierend – aber kein Weltuntergang.
Wichtig ist, dass du ruhig bleibst, rechtzeitig mit der Bank kommunizierst und deine rechtliche Lage kennst.
Ich bin im Nachhinein sogar froh, dass es nicht das erste Objekt geworden ist – das zweite war günstiger, besser in Schuss und passte langfristig einfach besser.

Wenn du in einer ähnlichen Situation bist, schreib mir gern. Ich helfe dir gern weiter und teile meine Erfahrungen – aus erster Hand.

Ich habe mein Haus vor über 20 Jahren gekauft. Damals nicht mit dem Gedanken an Rente oder Altersvorsorge, sondern weil ich einfach eine Familie gründen wollte, Platz brauchte und diese ewigen Mieterhöhungen satt hatte. Heute – mit Blick auf die kommenden Jahrzehnte – bin ich heilfroh, dass ich mich damals für den Kauf entschieden habe. Denn jetzt, wo das Thema Ruhestand langsam näher rückt, wird mir klar: Dieses Haus ist mehr als nur vier Wände. Es ist meine beste Altersvorsorge.
In diesem Beitrag zeige ich dir, warum eine eigene Immobilie im Alter Gold wert sein kann – und worauf du achten solltest, wenn du langfristig planst.

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Miete im Alter? Lieber nicht!

Eines ist klar: Die Mieten steigen. Und das wird sich auch in Zukunft kaum ändern, gerade in Ballungszentren oder beliebten Regionen. Wer im Alter noch zur Miete wohnt, muss mit einem erheblichen Teil seiner Rente für die Wohnkosten rechnen – oft 30, 40 oder sogar 50 % des Einkommens. Und dann kommen noch Nebenkosten, Reparaturen, Anpassungen fürs Alter… Da bleibt am Ende nicht mehr viel übrig.
Wenn du dein Haus irgendwann abbezahlt hast, hast du plötzlich genau diese monatliche Belastung nicht mehr. Du lebst mietfrei. Und das ist – aus heutiger Sicht – fast schon ein Luxus.

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Immobilienwert steigt – meistens jedenfalls

Natürlich kann niemand garantieren, dass die Immobilienpreise weiter steigen. Aber langfristig – und das zeigt die Vergangenheit ziemlich deutlich – entwickeln sich Immobilien meist stabil nach oben. Klar, es gibt Schwankungen. Auch mal Rücksetzer. Aber wer nicht spekuliert, sondern einfach drin wohnt und langfristig denkt, profitiert fast immer vom Wertzuwachs.
Ich könnte mein Haus heute locker für das Doppelte verkaufen. Mach ich aber nicht. Denn was nützt mir ein Batzen Geld, wenn ich dann wieder zur Miete wohne? Für mich macht’s mehr Sinn, das Eigentum zu behalten – auch wenn ich dafür Verantwortung trage.

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Barrierefrei? Daran sollte man früh denken

Was ich früher nicht auf dem Schirm hatte, ist die Barrierefreiheit. Wenn man jung ist, ist eine steile Treppe kein Problem. Heute sehe ich das anders. Deshalb habe ich vor ein paar Jahren angefangen, mein Haus altersgerecht umzubauen: bodengleiche Dusche, breitere Türen, keine Stolperfallen.
Solche Maßnahmen kosten Geld – keine Frage. Aber sie sorgen dafür, dass ich auch in 20 Jahren noch hier wohnen kann. Und das ist am Ende unbezahlbar. Wer neu baut oder saniert, sollte solche Dinge mitdenken. Auch wenn sie in dem Moment noch nicht nötig erscheinen.

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Mein Haus ist mein Rückzugsort – jetzt und später

Ich weiß nicht, wie hoch meine Rente mal sein wird. Und ehrlich gesagt – ich will mich auch nicht darauf verlassen. Was ich aber weiß: Mein Haus gibt mir Sicherheit. Ich muss keine Angst vor Mieterhöhungen haben, kein neues Zuhause suchen, keine Kisten mehr packen. Ich bleib einfach hier. Mit all den Erinnerungen, all den Ecken und Macken, die dieses Haus über die Jahre liebenswert gemacht haben.
Wenn du überlegst, ob sich der Hauskauf lohnt – auch mit Blick aufs Alter – dann sag ich: Ja, definitiv. Es ist kein leichter Weg, oft mit Hürden verbunden, und manchmal auch mit Zweifeln. Aber am Ende ist es eine Investition in dich selbst. Und die zahlt sich immer aus.

Früher war’s bei mir oft ein Durcheinander: 15 Bewerber auf einmal, kein Parkplatz, Stress, Lärm – und am Ende trotzdem kein gutes Gefühl bei der Auswahl. Heute läuft das deutlich anders. Ich habe ein System entwickelt, das mir weniger Aufwand, bessere Gespräche und zuverlässige Mietinteressenten bringt.
Und genau dieses System teile ich heute mit dir.

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1. Das Inserat – so filtere ich schon im Vorfeld

Ich schreibe meine Wohnungsanzeigen mittlerweile sehr klar und ehrlich. Ich gebe Folgendes immer an:

• Gesuchte Mietergruppe (z. B. Einzelperson, Nichtraucher, keine Haustiere)
• Gesamtmiete (warm!), damit es keine Überraschungen gibt
• Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten extra
• Kaution
• Und: Ich schreibe dazu, dass vollständige Unterlagen mitgebracht werden sollen (Schufa, Gehaltsnachweis, Ausweiskopie, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung)

Das klingt streng – aber es filtert. Ich bekomme dadurch weniger, aber qualitativ bessere Anfragen.

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2. Besichtigungstermine bündeln – keine Einzelshows mehr

Früher habe ich einzelne Termine vergeben. Heute mache ich das gebündelt:

• Max. 3–4 Interessenten pro Zeitfenster (jeweils 20 Minuten versetzt)
• Nie mehr als 1 Stunde insgesamt
• Immer nur an einem festen Tag (z. B. Samstagvormittag)

Ich schreibe den Interessenten eine kurze Mail:

„Vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich biete Besichtigungen am Samstag, den 20. Juli, zwischen 10:00 und 11:00 Uhr an. Bitte bringen Sie alle Unterlagen direkt mit. Ich freue mich auf Sie!“

Wer dann nicht kann – Pech gehabt. Ich richte mich nicht mehr nach jedem. Mein Aufwand ist damit auf ein Minimum reduziert.

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3. Vor-Ort-Ablauf – freundlich, aber fokussiert

Wenn die Interessenten zur Besichtigung kommen, achte ich auf folgende Punkte:

• Wohnung gut gelüftet, sauber, neutral riechend
• Unterlagenbox am Eingang (Papier oder digital per QR-Code)
• Ich führe kurz durch die Wohnung, beantworte Fragen – aber bleibe sachlich
• Am Schluss: „Danke für Ihr Kommen – ich melde mich bis spätestens Montag.“

Ich mache keine Zusagen vor Ort. Ich nehme mir danach 1–2 Stunden Zeit, alle Interessenten in Ruhe zu bewerten.

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4. Wie ich meine Entscheidung treffe – kein Bauchgefühl allein

Ich erstelle mir eine kleine Liste mit Punkten:

• Einkommensnachweis: Passt das zur Miete?
• Schufa: Unauffällig?
• Eindruck beim Gespräch: Verbindlich, freundlich, ehrlich?
• Wohndauer: Planen sie langfristig?
• Vorvermieterbescheinigung: Gibt’s Probleme?

Ich vergebe intern Punkte und nehme dann die 2–3 besten Kandidaten in die engere Wahl. Oft rufe ich noch mal kurz an oder stelle eine Rückfrage.

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5. Mietvertrag und Zusage – transparent und verbindlich

Dem ausgewählten Mieter schicke ich innerhalb von 48 Stunden eine Zusage mit Entwurf des Mietvertrags. Ich vereinbare direkt einen Vertragsunterzeichnungstermin – kein Rumgeeier.

Allen anderen sage ich kurz und freundlich ab. Ich halte nichts von Ghosting.

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Klare Abläufe – entspannte Besichtigungen

Früher waren Wohnungsbesichtigungen für mich purer Stress. Heute sind sie ein gut durchgeplanter Baustein in meinem Vermietungsprozess. Wichtig ist für mich:

• Filter im Inserat
• Bündelung der Termine
• Klarer Ablauf vor Ort
• Sachliche Auswertung danach
• Und: Schnelle Rückmeldung an die Interessenten

So habe ich in den letzten Jahren nur noch verlässliche Mieter gefunden – und viele Rückmeldungen bekommen wie: „So professionell war das selten.“
Im nächsten Beitrag zeige ich dir vielleicht, wie ich Mietverträge aufsetze und warum ich immer eine individuelle Klausel zu Schönheitsreparaturen einfüge.