Der Kaufpreis ist nicht das Problem – sondern das, was du dir schönrechnest
Ich mache es heute kurz angebunden. Keine Emotionen, keine Geschichten, kein Küchenpsychologie-Teil.
Dieser Artikel ist ein Realitätscheck. Trocken, direkt, zahlenlastig. Genau deshalb ist er wichtig.
Der Denkfehler beginnt beim Satz: „Das kostet ja nur …“
„Das Haus kostet 380.000 Euro.“
Dieser Satz ist mathematisch korrekt – und finanziell wertlos.
Denn der Kaufpreis ist nicht der Betrag, den dich die Immobilie kostet.
Er ist lediglich die Eintrittskarte.
Alles Weitere wird gern ausgeblendet oder klein gerechnet. Nicht aus Dummheit, sondern aus Selbstschutz.
Die vollständige Rechnung (ohne Diskussion)
Nehmen wir ein Beispiel, das ich ständig sehe:
Kaufpreis: 380.000 €
Jetzt kommen die Posten, die fast jeder kennt – aber falsch gewichtet:
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland): ca. 5–6,5 %
Notar & Grundbuch: ca. 2 %
Makler (falls vorhanden): 3–7 %
Realistisch liegst du schnell bei 10–15 % Nebenkosten.
Macht:
→ zusätzlich 38.000 bis 57.000 €
Dein „380.000-Euro-Haus“ kostet also real 418.000 bis 437.000 €.
Und jetzt wird’s interessant.
Der zweite Rechenfehler: Ausstattung & Anpassung
Kaum jemand kauft ein Haus und lässt es exakt so, wie es ist.
Neue Küche
Böden
Malerarbeiten
Bad
Garten
Zäune
Beleuchtung
Kleinkram, der keiner ist
Viele rechnen hier mit 10.000 oder 15.000 Euro.
Die Realität liegt häufig bei 25.000 bis 50.000 Euro – selbst ohne Luxus.
Diese Kosten sind nicht optional.
Sie kommen. Sicher.
Der dritte Fehler: „Das finanzieren wir mit“
Viele sagen:
„Die Nebenkosten zahlen wir aus Eigenkapital, der Rest wird finanziert.“
Klingt solide. Ist es oft nicht.
Denn:
Eigenkapital, das komplett in Nebenkosten fließt, arbeitet nicht für dich.
Es senkt weder den Kaufpreis noch die Restschuld – es verschwindet.
Was übrig bleibt, ist ein hoher Kredit auf einen bereits hohen Gesamtpreis.
Die ehrliche Gesamtsumme
Bleiben wir beim Beispiel:
Kaufpreis: 380.000 €
Nebenkosten (12 %): 45.600 €
Anpassung & Renovierung: 30.000 €
Gesamtkosten: 455.600 €
Das ist die Zahl, über die gesprochen werden muss.
Nicht die 380.000.
Warum Banken anders rechnen als Käufer
Banken bewerten nicht, was du „gerade noch stemmen kannst“.
Sie bewerten Risiko.
Und Risiko entsteht, wenn:
– die Gesamtkosten unterschätzt werden
– Eigenkapital falsch eingesetzt wird
– die Finanzierung auf Kante genäht ist
Viele Absagen entstehen nicht wegen des Kaufpreises, sondern wegen der Gesamtstruktur.
Mein Fazit (nüchtern, ohne Trostpflaster)
Wenn du den Kaufpreis schönrechnest, betrügst du nicht die Bank – sondern dich selbst.
Eine Immobilie wird nicht durch Optimismus günstiger, sondern durch saubere Kalkulation.
Die richtige Frage lautet nicht:
„Können wir uns dieses Haus leisten?“
Sondern:
„Können wir uns dieses Haus leisten, inklusive allem, was sicher noch kommt?“
Wer diese Frage ehrlich beantwortet, macht weniger Fehler – und bessere Entscheidungen.