ING Baufinanzierung im Härtetest: Warum sie die „Amazon“ unter den Banken ist (und wann sie dich eiskalt ablehnt)
Wenn ihr über Immobilienkredite nachdenkt, kommt ihr an drei Buchstaben nicht vorbei: I-N-G. Früher hießen sie ING-DiBa, heute nur noch ING, aber das Prinzip ist geblieben: Keine Filialen, kein Papierkram-Wahnsinn, alles online.
Ich werde oft gefragt: „Alex, die ING hat mir im Online-Rechner einen Super-Zins angezeigt. Soll ich das machen?“
Meine Antwort ist meistens: „Kommt drauf an, ob du in ihre Schablone passt.“
Die ING ist nämlich eine Maschine. Eine sehr gute, sehr schnelle Maschine. Aber Maschinen sind unflexibel. Wenn du ein „krummes“ Bauteil bist, spuckt die Maschine dich aus. Hier ist mein ehrlicher Erfahrungsbericht dazu, was die Frankfurter Bank wirklich draufhat und wo die versteckten Haken sind.
Der erste Eindruck: Speed is King
Fangen wir mit dem Positiven an. Wenn ihr schon mal wochenlang auf eine Rückmeldung eurer Sparkasse gewartet habt, werdet ihr die ING lieben.
Die Prozesse sind hochgradig automatisiert.
Meine Erfahrung:
Wenn ihr eure Unterlagen (Gehaltszettel, Grundbuchauszug etc.) digital im Portal hochladet, habt ihr oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden eine verbindliche Kreditzusage. Das ist am deutschen Markt fast ungeschlagen.
Gerade in Ballungsgebieten (München, Berlin, Hamburg), wo der Makler sagt: „Wer zuerst die Finanzierung hat, kriegt das Haus“, ist die ING eine absolute Waffe. Während andere noch Termine vereinbaren, habt ihr hier schon das „Go“.
Die Konditionen: Gut, aber nicht immer die Besten
Ist die ING immer die billigste Bank?
Nein.
Sie ist meistens sehr gut, oft in den Top 5, aber selten der absolute Preisbrecher für jeden Einzelfall.
Wo sie glänzen:
- Hohes Eigenkapital: Wenn ihr 20 % oder mehr Eigenkapital mitbringt (also eine Beleihung von 80 % oder 60 % anstrebt), sind die Zinsen extrem kompetitiv.
- Lange Zinsbindung: Auch bei 15 Jahren Zinsbindung sind die Aufschläge fair.
- Standard: 5 % Sondertilgung pro Jahr sind kostenlos dabei (Standard eben).
Wo sie schwächeln:
- 100 % Finanzierungen: Wenn ihr Kaufpreis plus Nebenkosten finanzieren wollt (Vollfinanzierung), wird der Zins oft unattraktiv oder sie lehnen direkt ab. Die ING liebt Sicherheit.
Das große Problem: Die „Schema F“-Falle
Jetzt kommt der Teil, der euch Zeit und Nerven sparen kann. Die ING ist eine Direktbank. Es gibt keinen Filialleiter, der euch seit der Kommunion kennt und mal ein Auge zudrückt.
Es gibt klare Regeln („Policies“). Und die sind hart.
1. Das Thema Selbstständige
Lange Zeit hieß es bei der ING: „Selbstständige? Nein danke.“
Das hat sich gebessert, aber es ist immer noch strikt.
Ihr müsst als Selbstständiger oder Freiberufler in der Regel die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse vorlegen und Gewinn machen.
Seid ihr erst seit 18 Monaten selbstständig? Ablehnung.
Schwanken eure Gewinne extrem? Oft Ablehnung.
Die ING will den „langweiligen“, stetigen Einkommensstrom sehen.
2. Das Objekt muss „passen“
Ihr wollt ein altes Fachwerkhaus kaufen, das unter Denkmalschutz steht und wo das Dach halb eingefallen ist?
Da wird die ING wahrscheinlich abwinken.
Objekte mit hohem Sanierungsstau oder sehr spezielle Immobilien (Gewerbeanteil, Ferienwohnungen) sind oft schwer durchzubekommen. Die Bank bewertet Immobilien oft per Computer („Wertindikation“). Wenn der Computer sagt: „Das Haus in der Lage ist niemals 500.000 € wert“, dann finanziert die ING auch keine 500.000 €, egal was der Gutachter sagt.
Ein genialer Vorteil: Die Auszahlung
Hier muss ich die ING wirklich loben. Wer baut oder saniert, weiß, wie nervig es ist, Handwerkerrechnungen bei der Bank einzureichen, damit Geld fließt.
Manche Banken wollen jeden Beleg sehen, prüfen den, stempeln den ab… das dauert.
Die ING ist da entspannter.
Oft reicht bei kleineren Summen (z.B. Modernisierungskredite bis 50.000 €) einfach der Nachweis, dass ihr Eigentümer seid. Keine Rechnungen, kein Verwendungsnachweis im Detail. Geld kommt aufs Konto, ihr baut los.
Auch beim Neubau sind die Auszahlungsschritte („Bautenstandberichte“) sehr unbürokratisch gelöst (oft per Foto-App).
Achtung bei Bereitstellungszinsen:
Standardmäßig bietet die ING oft 6 Monate bereitstellungsfreie Zeit.
Das ist für einen Hauskauf okay.
Für einen Neubau ist das zu wenig! (Erinnert euch an meinen Artikel dazu).
Ihr könnt das gegen Zinsaufschlag auf 12 Monate verlängern. Macht das unbedingt, wenn ihr baut!
Mein Fazit: Für wen ist die ING geeignet?
Ich habe die ING in meiner Zeit als „Alex der Häuslebauer“ oft empfohlen, aber immer mit Einschränkung.
Die ING ist perfekt für dich, wenn:
- Du Angestellter/Beamter mit festem, unbefristetem Vertrag bist.
- Du eine „normale“ Immobilie kaufst (Eigentumswohnung, Reihenhaus, Einfamilienhaus in gutem Zustand).
- Du Wert auf Geschwindigkeit und digitale Abwicklung legst (keine Lust auf Papierkrieg).
- Du mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst.
Finger weg (oder Vermittler fragen), wenn:
- Du eine komplizierte Einkommenssituation hast.
- Die Immobilie ein extremes Sanierungsobjekt ist.
- Du eine 110%-Finanzierung brauchst.
- Du eine persönliche Beratung vor Ort brauchst, wo dir jemand den Kugelschreiber hält.
Der Pro-Tipp zum Schluss:
Ihr müsst nicht direkt auf die ING-Webseite gehen. Auch Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein haben die ING im Portfolio.
Der Witz ist: Manchmal kriegt ihr über den Vermittler bei der ING den gleichen Zins, habt aber den Vorteil, dass der Vermittler vorher prüft, ob ihr überhaupt eine Chance habt. So vermeidet ihr den negativen Schufa-Eintrag durch eine abgelehne Kreditanfrage (wir erinnern uns!). Die ING ist wie ein VW Golf GTI: Solide, schnell, macht Spaß, passt für viele – aber man fährt damit keine Möbeltransporte und auch keine Rallye durch die Wüste.
Im nächsten Artikel verlassen wir die Welt der Bankennamen und gehen wieder tief in die Strategie. Es gibt da nämlich eine Wette, die man abschließen kann:
Variables Darlehen vs. Volltilger.
Soll ich zocken und hoffen, dass die Zinsen fallen (variabel)? Oder soll ich mich einmauern (Volltilger)? Gerade in der aktuellen Marktphase eine Millionen-Euro-Frage.
Bis dahin, keep it digital!