Die Muskelhypothek: Wie viel sind deine Schweißperlen wirklich wert? (Und wann du dich damit ruinierst)
Wir kennen das doch alle. Wir stehen im Baumarkt, schauen uns die Preise für Klick-Vinyl an und denken: „Ach komm, das verlegen wir selbst. Die Handwerker nehmen doch eh Wucherpreise. Ich hab mir drei YouTube-Videos dazu angesehen, so schwer kann das nicht sein.“
Der Gedanke ist verlockend: Statt teures Eigenkapital vom Sparbuch zu nehmen (das wir vielleicht gar nicht haben), bringen wir unsere Arbeitskraft ein. Wir zahlen mit Muskelkater statt mit Euro.
In der Fachsprache nennt sich das Muskelhypothek.
Und ja, Banken lieben das – bis zu einem gewissen Punkt.
Aber ich muss euch warnen: Ich habe Freunde gesehen, die daran zerbrochen sind. Die nach der Arbeit noch 6 Stunden auf dem Bau waren, jedes Wochenende durchgearbeitet haben und am Ende zwar 20.000 Euro gespart haben, aber dafür fast ihre Ehe verloren hätten.
Heute rechnen wir mal nach: Wie viel Eigenleistung akzeptiert die Bank wirklich? Welchen Stundenlohn setzen die an? Und wo liegen die versteckten Gefahren?
Der Deal: Eigenleistung ist wie Eigenkapital
Das ist die gute Nachricht zuerst: Wenn ihr der Bank glaubhaft machen könnt, dass ihr den Innenausbau selbst macht, wertet die Bank das wie echtes Eigenkapital.
Warum ist das wichtig?
Erinnert euch an meinen ersten Artikel: Je mehr Eigenkapital ihr mitbringt, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto niedriger ist euer Zinssatz.
Wenn ihr also 20.000 Euro an Arbeitsleistung einbringt, rutscht ihr vielleicht in eine bessere Zins-Klasse (den sogenannten „Beleihungsauslauf“) und spart über die Jahre nochmal tausende Euro an Zinsen. Doppelt gespart also!
Die harte Rechnung: 15 Euro oder 60 Euro?
Hier machen die meisten den ersten Denkfehler. Ihr denkt vielleicht: „Ein Maler kostet 60 Euro die Stunde. Wenn ich das selbst mache, spare ich also 60 Euro pro Stunde.“ Für euren Geldbeutel stimmt das (brutto/netto mal außen vor gelassen). Aber die Bank rechnet anders. Banken setzen für die Muskelhypothek meistens pauschal nur 15 bis 20 Euro pro Stunde an.
Warum so wenig?
Ganz einfach: Weil ihr keine Profis seid (in der Regel). Ihr braucht für das Fliesenlegen drei Tage, wo der Profi einen Tag braucht. Und das Ergebnis ist vielleicht… naja, „rustikal“.
Die Bank bewertet also den Wertzuwachs am Haus, nicht eure gesparten Handwerkerrechnungen.
Die Obergrenze
Die meisten Banken winken Eigenleistungen bis zu 10 % bis 15 % der Darlehenssumme oder maximal 30.000 Euro relativ problemlos durch. Alles, was darüber hinausgeht (z.B. 50.000 Euro oder mehr), wird kritisch geprüft. Da müsst ihr oft nachweisen, dass ihr vom Fach seid (z.B. Gesellenbrief als Elektriker oder Tischler). Oder ihr braucht eine Bestätigung vom Architekten, dass das realistisch ist.
Was zählt überhaupt dazu?
Nicht alles, was ihr selbst macht, ist eine Muskelhypothek.
Wichtig: Materialkosten sind KEINE Eigenleistung!
Wenn ihr für 5.000 Euro Parkett kauft und es selbst verlegt, sind die 5.000 Euro Kosten. Nur die Arbeitszeit für das Verlegen ist die Muskelhypothek.
Was Banken gerne sehen:
- Malerarbeiten / Tapezieren (Der Klassiker)
- Bodenbeläge verlegen (Laminat, Parkett, Vinyl)
- Trockenbau (Gipskartonwände ziehen – hab ich selbst gemacht, staubt wie Hölle, spart aber viel Geld)
- Gartenanlagen / Pflastern
- Dämmung anbringen (Dachboden etc.)
Was Banken (und ich!) euch NICHT empfehlen:
- Elektrik & Wasser: Finger weg! Wenn hier was schiefgeht, zahlt keine Versicherung. Wasserschäden sind der Endgegner. Und ohne Meister-Abnahme kriegt ihr oft keinen Stromzähler gesetzt.
- Statik-Relevantes: Wände einreißen? Bitte nur mit Profi.
Die „Liste des Grauens“ (Vorlage für die Bank)
Damit die Bank eure Muskelhypothek akzeptiert, reicht kein feuchter Händedruck. Ihr müsst eine Aufstellung der Eigenleistungen einreichen.
Das ist im Grunde eine Excel-Tabelle. Seid hier so detailliert wie möglich!
So sollte das aussehen:
| Gewerk | Beschreibung | Geplante Stunden | Stundensatz (Bank-Wert) | Summe |
| Malerarbeiten | Innenanstrich EG & OG (ca. 400qm Wandfläche) | 80 Std. | 15 € | 1.200 € |
| Bodenbeläge | Parkett verlegen Wohnzimmer + Flur | 40 Std. | 15 € | 600 € |
| Außenanlagen | Terrasse anlegen, Rasen säen | 50 Std. | 15 € | 750 € |
| Gesamt | 170 Std. | 2.550 € |
Mein Tipp: Seid ehrlich. Wenn ihr reinschreibt „Heizung einbauen: 100 Stunden“, aber ihr seid Bürokaufmann, wird der Bankberater lachen und den Rotstift ansetzen.
Die Gefahren: Zeit, Stress und Versicherung
Geld sparen ist super. Aber unterschätzt den Faktor Zeit nicht. Ein Hausbau neben einem Vollzeitjob ist brutal. Ich habe damals „nur“ die Böden und Wände gemacht. Ich habe drei Wochen Urlaub genommen und jeden Tag von 7 bis 22 Uhr auf der Baustelle gestanden. Danach war ich körperlich am Ende.
Wenn ihr plant, über Monate hinweg jedes Wochenende zu arbeiten:
- Ihr werdet keine Freizeit mehr haben.
- Eure Partner/Kinder werden euch kaum sehen.
- Der Einzugstermin verschiebt sich oft nach hinten (und denkt dran: Bereitstellungszinsen lauern!).
Wichtig: Die BG BAU (Pflicht!)
Das ist ein Punkt, den viele vergessen und der richtig teuer werden kann.
Wenn ihr Helfer auf der Baustelle habt (Onkel Werner, Kumpel Stefan, Nachbar Horst), müsst ihr diese bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG BAU) anmelden. Auch wenn die gratis helfen! Das ist eine Unfallversicherung. Wenn Onkel Werner von der Leiter fällt und sich das Rückgrat bricht, seid ihr ruiniert, wenn er nicht angemeldet war.
Ihr selbst und euer Ehepartner seid standardmäßig nicht versichert (könnt euch aber freiwillig versichern – empfehle ich dringend!).
Die Beiträge sind überschaubar (ca. 1,50 € pro Helferstunde), aber die Anmeldung ist Pflicht. Wer erwischt wird ohne Anmeldung (Zollkontrollen auf Baustellen gibt es wirklich), zahlt saftige Bußgelder.
Überschätzt euch nicht!
Die Muskelhypothek ist ein geniales Werkzeug, um die Finanzierungslücke zu schließen oder den Zins zu drücken.
Aber mein Rat an euch: Plant konservativ.
Nehmt euch nicht zu viel vor. Nichts ist frustrierender, als im halbfertigen Rohbau zu wohnen, weil man einfach keine Kraft mehr hat, die Fußleisten anzubringen (ich spreche aus Erfahrung, meine Fußleisten lagen 6 Monate in der Ecke).
Kalkuliert mit max. 10 % bis 15.000 Euro Eigenleistung. Das ist realistisch für normale Heimwerker. Alles darüber hinaus ist Profi-Liga.
Im nächsten Artikel wird es mal wieder konkret um einen Anbieter gehen. Ich habe mir die ING (ehemals ING-DiBa) genauer angesehen. Sie ist eine der beliebtesten Direktbanken für Baufinanzierungen.
Aber ist sie wirklich so unkompliziert, wie die Werbung sagt? Und warum lehnt sie Selbstständige oft so rigoros ab? Mein Erfahrungsbericht folgt in Kürze.
Bis dahin, frohes Schaffen!