Leute, wir müssen reden. Über drei Buchstaben, die bei Bauherren entweder Freudentränen oder Wutanfälle auslösen: K-f-W.
Die „Kreditanstalt für Wiederaufbau“. Klingt staubig, ist aber eigentlich der heilige Gral für günstiges Baugeld. Zumindest war das mal so. Ich erinnere mich an Zeiten, da hat man das Baukindergeld quasi im Vorbeigehen mitgenommen und sich über geschenkte 12.000 Euro pro Kind gefreut.
Tja. Die Zeiten sind vorbei.
Heute gleicht der Förder-Dschungel eher einem Hindernisparcours bei „Ninja Warrior“. Fördertöpfe sind plötzlich leer, Programme werden über Nacht gestoppt (wir erinnern uns alle an das Chaos Anfang 2024), und die Anforderungen an die Energieeffizienz sind so hoch, dass man sein Haus quasi in Folie einschweißen muss.
Aber: Lohnt es sich trotzdem?
Ich habe mich mal durch die aktuellen Programme gewühlt, damit ihr es nicht tun müsst. Hier ist meine schonungslose Analyse, wer sich den Antragsterror antun sollte und wer lieber „klassisch“ finanziert.
Der Grundgedanke: Warum gibt mir der Staat Geld?
Ganz simpel: Der Staat will, dass wir klimafreundlich wohnen. Deshalb lockt die KfW nicht mit Bargeldkoffern, sondern mit zinsverbilligten Krediten.
Das heißt: Während ihr bei der normalen Bank aktuell vielleicht 3,5 % bis 4,0 % Zinsen zahlt, gibt euch die KfW Geld für teilweise unter 1 % bis 2,5 % (je nach Programm und Laufzeit).
Klingt erstmal nach einem „No-Brainer“, oder?
Der Haken ist aber: Um diesen Zinssatz zu kriegen, müsst ihr Anforderungen erfüllen, die das Bauen selbst teurer machen. Es ist eine Wette: Spare ich durch die Zinsen mehr, als ich für Dämmung, Wärmepumpe und Zertifikate extra ausgebe?
Schauen wir uns die wichtigsten Programme an, die für euch relevant sind.
1. Der „Familien-Bonus“: Wohneigentum für Familien (Programm 300)
Das ist der offizielle Nachfolger des Baukindergeldes. Und ich sag’s mal direkt: Er ist kompliziert.
Dieses Programm richtet sich an Familien mit kleinen und mittleren Einkommen. Und genau da liegt das Problem für viele.
Die harten Fakten:
- Zinssatz: Extrem niedrig (teilweise unter 1 %!).
- Einkommensgrenze: Ihr dürft (bei einem Kind) maximal 90.000 Euro zu versteuerndes Haushaltseinkommen haben. Für jedes weitere Kind steigt die Grenze um 10.000 Euro.
Achtung: „Zu versteuerndes Einkommen“ ist nicht euer Brutto vom Gehaltszettel! Es ist das, was nach Freibeträgen, Werbungskosten etc. im Steuerbescheid steht. Es lohnt sich also, mal in den Steuerbescheid von vor zwei Jahren zu schauen (denn der ist meistens die Basis).
Meine Meinung: Wenn ihr unter diese Grenze fallt: MACHT DAS! Unbedingt. So günstig kommt ihr nie wieder an Geld. Aber prüft das Einkommen genau. Ein Euro drüber, und die Förderung platzt.
2. Der „Öko-Streber“: Klimafreundlicher Neubau (Programm 297/298)
Hier wird es technisch. Dieses Programm ist für alle offen (keine Einkommensgrenze), aber die Hürden beim Bauen sind hoch.
Ihr müsst den Standard Effizienzhaus 40 erreichen. Das ist schon sportlich.
Aber damit nicht genug: Um die volle Förderung zu kriegen, braucht ihr oft das QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude).
Wisst ihr, was das bedeutet?
Das bedeutet, dass ihr nicht nur gut dämmen müsst, sondern auch nachweisen müsst, dass die Baustoffe nachhaltig sind, keine Schadstoffe ausdünsten und so weiter.
Ihr braucht dafür zwingend einen Energieeffizienz-Experten (Energieberater) und einen Auditor für das QNG-Siegel.
Kostenfalle:
So ein QNG-Zertifikat kostet gerne mal 2.000 bis 5.000 Euro extra an Gebühren für die Auditoren. Und das Bauen selbst wird durch die Auflagen teurer.
Rechnet hier ganz spitz: Die Zinsersparnis muss diese Mehrkosten wieder reinholen. Oft ist es ein Nullsummenspiel, aber ihr habt am Ende ein höherwertiges Haus. Auch was wert.
3. Der „Sanierungs-Turbo“: Wohngebäude – Kredit (Programm 261)
Das ist mein heimlicher Favorit. Wenn ihr keinen Neubau plant, sondern eine alte Hütte kauft und saniert, ist die KfW 261 der absolute Hammer.
Warum?
- Günstige Zinsen.
- Tilgungszuschuss! Das ist das magische Wort. Die KfW schenkt euch einen Teil des Kredits, wenn ihr bestimmte Energie-Ziele erreicht. Das können schnell mal 15.000 bis 30.000 Euro sein, die ihr einfach nicht zurückzahlen müsst.
Gerade bei den aktuellen Immobilienpreisen, wo Altbauten oft günstiger zu haben sind als Neubauten, ist das Programm 261 ein echter Hebel. Aber auch hier gilt: Ohne Energieberater geht nichts. Plant dessen Honorar (das übrigens auch gefördert wird) mit ein.
Der „Mischzins“ – Das Rechenbeispiel
Viele machen den Fehler und denken: „Super, ich kriege 150.000 Euro von der KfW für 1,5 %, mein Haus ist finanziert!“
Nein. Ein Haus kostet ja meistens eher 400.000 Euro oder mehr.
Die KfW deckelt die Kreditsummen (oft bei 100.000 oder 150.000 Euro pro Einheit). Den Rest müsst ihr euch teuer von der normalen Bank holen.
Ihr habt dann also einen Mischzins.
- 150.000 € von der KfW zu 1,5 %
- 250.000 € von der Bank zu 4,0 %
Das ergibt im Schnitt vielleicht einen Zins von ca. 3,0 %.
Das ist besser als 4,0 %, klar. Aber fragt euch immer: Ist der Aufwand für die KfW-Auflagen (Energieberater, spezielle Dämmung) niedriger als das, was ihr durch diesen Zinsvorteil spart?
Wann ich die KfW nutzen würde (und wann nicht)
Ich bin ehrlich: Die Zeiten, wo man Förderung einfach „mitgenommen“ hat, sind vorbei. Heute muss man sie sich erarbeiten.
Finger weg, wenn:
- Ihr schnell und unkompliziert bauen wollt.
- Ihr keine Lust auf Bürokratie und Zertifikate habt.
- Ihr mit eurem Einkommen knapp über den Grenzen liegt (das Risiko einer Rückforderung ist zu hoch).
Zugreifen, wenn:
- Ihr saniert (Programm 261 ist Gold wert!).
- Ihr eine Familie mit „normalem“ Einkommen seid und unter die Grenze für Programm 300 fallt.
- Euch Nachhaltigkeit sowieso wichtig ist und ihr eh ein Öko-Haus bauen wolltet. Dann nimmt man die Zinsen natürlich gerne mit.
Ein letzter Tipp von Alex:
Verlasst euch niemals allein auf die Förderung.
Plant eure Finanzierung so, dass sie auch funktioniert, wenn der Fördertopf morgen leer ist.
Das ist leider schon passiert („Habeck-Schock“ Anfang 2024). Wenn eure Finanzierung auf Kante genäht ist und nur mit KfW funktioniert, spielt ihr Russisch Roulette.
Reicht den Antrag vor Vorhabensbeginn ein (ganz wichtig! Kein Spatenstich, kein Liefervertrag vor der Zusage!). Und wartet auf das grüne Licht.
Im nächsten Beitrag wird es konkret. Ich habe jetzt viel über Theorie geredet, aber wo kriegt man denn nun den besten Kredit? Ich habe für euch den großen Test gemacht und mir die Platzhirsche angesehen.
Interhyp vs. Dr. Klein vs. Hausbank. Wer hat wirklich die besten Zinsen und wo werdet ihr nur abgespeist?Ich packe mal meine Erfahrungen aus meinen Testanfragen aus. Das Ergebnis hat mich selbst überrascht…
Bis dahin, bleibt liquide!
Euer Alex