Als meine Schwester mich vor zwei Jahren fragte, ob sie in meine vermietete Eigentumswohnung einziehen darf, hab ich spontan „Na klar!“ gesagt.
Was soll schon schiefgehen – Familie, Vertrauen, kurze Wege.
Tja … sagen wir mal so: Es wurde spannend.
Heute will ich dir erzählen, wie es wirklich ist, an Familie zu vermieten, worauf du achten musst – auch steuerlich – und warum ich heute ganz anders an die Sache rangehen würde.
Die Vorteile: Nähe, Vertrauen, weniger Leerstand
Vermieten an Familie oder Freunde hat viele charmante Seiten:
Du kennst dich – keine Überraschung bei der Mieterauswahl
Kommunikation ist unkompliziert
Zahlungsausfall? Unwahrscheinlich – und wenn, wird offen drüber geredet
Weniger Stress bei Kleinreparaturen oder Besichtigungen
Meine Schwester hat z. B. die Wohnung sofort genommen, ohne großes Hin und Her. Die Abwicklung war easy, der Einzug reibungslos. Kein Makler, keine Inserate, keine Bonitätsprüfung.
Die Kehrseite: Emotionen, Erwartungen und Steuerfallen
Aber es gibt auch die Schattenseiten – und die kamen schneller, als ich dachte.
1. Der emotionale Rabatt
Ich hab ihr die Wohnung für 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überlassen. Nicht schlimm, dachte ich.
Aber dann kam mein Steuerberater um die Ecke und sagte:
„Alex, bei unter 66 % erkennt das Finanzamt keine Werbungskosten mehr voll an.“
Autsch.
2. Steuerregel: 66 %-Grenze bei verbilligter Vermietung
Wenn du unter 66 % der ortsüblichen Miete verlangst, erkennt das Finanzamt nur anteilige Werbungskosten an – z. B. Zinsen, Renovierungen, Fahrten etc.
Heißt: Deine Steuerersparnis wird massiv gekürzt – und damit auch deine Rendite.
Ich musste den Mietpreis leicht anheben, um über die Grenze zu kommen. Meine Schwester war cool damit, aber unangenehm war’s trotzdem.
Was ich heute anders machen würde
1. Vertrag wie bei jedem anderen Mieter
Ich hab von Anfang an einen ganz normalen Mietvertrag gemacht – mit allem, was dazu gehört:
- Kaltmiete + Nebenkosten
- Kaution (ja, auch bei der Schwester!)
- Kündigungsfrist
- Zuständigkeiten bei Reparaturen
Das hat viel Klarheit gebracht – und später Diskussionen vermieden, z. B. bei einer defekten Waschmaschine.
2. Mietpreis über 66 % ansetzen – aber fair
Ich hab’s transparent gemacht: „Ich will dir entgegenkommen, aber ich muss auch steuerlich sauber bleiben.“
Ergebnis: Wir haben zusammen verglichen, was Wohnungen ähnlicher Lage kosten, und gemeinsam eine faire Miete festgelegt.
3. Rollentrennung bewusst leben
Ich bin Bruder – aber auch Vermieter.
Das haben wir von Anfang an kommuniziert.
Wir reden offen über Mängel, Nebenkosten und Erhöhungen – nicht beim Familienkaffee, sondern per WhatsApp oder beim gemeinsamen Termin.
Riesiges Interesse, wenig gute Infos
Viele Menschen googeln genau diese Fragen – und werden oft nur mit Gesetzestexten abgespeist. Deine Seite kann da glänzen mit Erfahrungswerten.
Starke Keywords:
- Vermieten an Angehörige (5.500 Suchanfragen/Monat)
- Steuerfalle verbilligte Miete
- Angehörige Wohnung vermieten Regeln
- Vermietung unter 66 Prozent
- Mietvertrag Familie rechtssicher
Auch Longtail wie „Mietvertrag Eltern Kind Muster steuerlich korrekt“ oder „Was beachten bei Vermietung an Verwandte“ funktionieren richtig gut.
Mein Fazit: Ja, vermieten an Familie geht – aber nicht mit rosa Brille
Ich bereue es nicht, dass ich an meine Schwester vermiete. Im Gegenteil – es läuft super.
Aber nur, weil wir früh klare Regeln festgelegt haben – schriftlich und emotional.
Und weil ich mich vorher informiert habe, statt hinterher böse Post vom Finanzamt zu kriegen.
Wenn du auch überlegst, an Verwandte oder Freunde zu vermieten:
Mach’s schriftlich
Halte die 66 %-Grenze ein
Kommuniziere offen und früh
Und trenn Mieter- und Familienrolle bewusst
Dann kann das eine richtig gute Win-Win-Situation werden – für beide Seiten.
Beim nächsten Mal zeig ich dir vielleicht, welche Tools mir bei der Mietverwaltung wirklich helfen – ganz ohne Hausverwalter oder Makler.
Bleib klar im Kopf – auch wenn’s um Herzmenschen geht